【沖縄の実家相続】特例の3年間は、要件と数え方に注意！
2021/12/6
近年、沖縄では相続した実家の売却が進んでいますよね。その背景には平成28年（2016年）に可決・成立された3,000万円の特別控除特例があります。
表現は悪いですが、昭和56年(1981年)以前に建てられた築年数の古い「ボロ家」であれば、ほとんどは適用するでしょう。
ただ国としては深刻化する空き家問題の解消を目的に3,000万円特別控除の適用範囲を広げたため、沖縄で相続した実家売却でこの3,000万円特別控除特例を検討しているなら、要件は丁寧にチェックした方が良さそうです。
そこで今回は、3,000万円特別控除特例の適用を狙って沖縄で相続した実家を売却した人々の体験談から、その失敗談や注意点をいくつかお伝えします。どうぞ参考にしてください。
【沖縄の実家相続】特例の3年間は、
要件と数え方に注意！
3,000万円特別控除特例の要件を改めてチェック！
平成28年（2016年）3月に成立した税制改正は、当初平成31年（2019年）12月31日までの適用とされていましたが、2021年12月現在、令和5年（2023年）12月31日までに延長されています。
今後も適用期間の延長は可能性がありますが、もしも2023年年末を越える売却活動になるようでしたら、その後の動向もチェックしておくと良いでしょう。
また沖縄で相続した実家を売却するとしても、国の目的が「空き家問題の解消」であることを念頭に置いて、丁寧に要件をチェックしておくと安心です。
【 沖縄の実家相続☆3,000万円特別控除特例の要件 】
● 3,000万円特別控除特例が適用するには、下記6つの要件があります。
(1) 被相続人が相続発生直前まで住んでいた「自宅」であること。
※ただし、介護老人ホームに入居していた場合、一定の要件を満たせば適用も可能です。詳しくは次項にてお伝えします。
(2) 1981年（昭和56年）5月31日以前、旧耐震基準の元で建った建築物であること。
(3) 譲渡額が1億円以下の建築物。
(4) それぞれ独立した住居や店舗、事務所や倉庫など、構成上区分された「区分所有建築物」は適用しない。（そのため、分譲マンションは特別控除特例の適用外です。）
(5) 対象の建築物は除却、土地を売却する。
(6) 2016年（平成28年）4月1日～2023年（令和5年）12月31日までの売却に対して適用。※2021年（令和3年）12月現在
…以上が沖縄で相続した実家売却で3,000万円特別控除特例に適用するための要件です。
ちなみに「除却」とは、今回は沖縄で相続した実家など、築年数が古くなり劣化したり、使われず取り壊した場合などに、「固定資産除却損」の勘定科目で損失計上することを差します。
そのため3,000万円特別控除特例に適用したほとんどの建築物（沖縄で相続した実家も含む）は、空き家の解体が必要です。
直前まで老人ホームにお世話になっていた場合
ただ沖縄では相続発生直前まで、実家はそのまま残っているものの老人ホームにお世話になっていた事例も多くあります。
この場合、前項の要件に「被相続人が相続発生直前まで住んでいた「自宅」であること。」とあるため、3,000万円特別控除特例に適用しないとガッカリする方もいるかもしれません。
けれども一定の条件を満たしていれば、沖縄で相続発生直前まで老人ホームにいたとしても適用される可能性が出てきますので、下記をチェックしてみてください。
【 沖縄の実家相続☆直前まで老人ホームにいた場合 】
● 沖縄で相続発生直前まで老人ホームにいたとしても、下記条件を満たせば3,000万円特別控除特例が適用されます。
(1) 被相続人が要介護認定を受けたうえで老人ホームに入居していた（介護保険法規定による）
(2) 老人ホームに被相続人が入居した後も、自宅（沖縄で相続した実家）の定期的な被相続人による使用が確認されている。
※ 被相続人以外の人による居住用としての使用が確認されていない。事業や貸付も行われていない。
つまり要介護認定を受けて老人ホームに入り、入居後も賃貸や他の人による居住用としての使用はされていない状態で、被相続人（亡くなった両親など）が定期的に自宅（沖縄で相続した実家）を使用していたならば、3,000万円特別控除特例が適用します。
沖縄で相続した実家（空き家）を売却する場合、条件を満たすケースが多いです。
「3年間」の数え方に注意！
沖縄で相続した実家を、3,000万円特別控除特例の適用を意図して、「3年以内に」売却した体験談では、「計算方法を間違えたために適用されなかった！」との声もありました。
ここで改めて注意したいポイントは、3,000万円特別控除特例では「相続後3年を経過する日が属する年の12月31日まで」と明記されている点です。
つまり2020年1月1日に相続が発生した場合、1年が経過する日は2020年12月31日になりますが、2020年1月2日に相続が発生した場合、1年が経過する日は2021年1月1日となり、たった1日の違いながら、期間は1年ずれる計算になります。
【 沖縄で実家相続☆適用する3年間の具体例 】
(1) 2020年1月1日に相続が発生した場合
・1年が経過する日→2020年12月31日（属する年の年末は2020年12月31日）
・2年が経過する日→2021年12月31日（属する年の年末は2021年12月31日）
・3年が経過する日→2022年12月31日（属する年の年末は2022年12月31日）
…3,000万円特別控除特例が適用するのは2022年12月31日までです。
(2) 2020年1月2日に相続が発生した場合
・1年が経過する日→2021年1月1日（属する年の年末は2021年12月31日）
・2年が経過する日→2022年1月1日（属する年の年末は2022年12月31日）
・3年が経過する日→2023年1月1日（属する年の年末は2023年12月31日）
…3,000万円特別控除特例が適用するのは2023年12月31日までとなります。
このように最も顕著な例ですが、1月1日から沖縄の実家相続が発生する場合と、1月2日から発生する場合とでは、沖縄の実家相続の発生日はたった1日の違いである一方、3,000万円特別控除特例が適用する期間は1年もの違いです。
いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で実家を相続し売却を検討している方々へ向け、築年数の古い実家（1981年以前の建築物）なら一度チェックしておきたい、3,000万円特別控除特例と、その要件をお伝えしました。
特例要件の概要は重なる部分もありますが、内容については別記事「【沖縄の実家相続】空き家の売却なら3年以内がお得な理由」でお伝えしています。
実際に沖縄で相続した実家が3,000万円特別控除特例に適用した場合と適用しなかった場合とでどれくらいの差があるかどうか、具体例までご紹介していますので、立ち寄ってみてはいかがでしょうか。
また沖縄で相続した実家を空き家のまま残した場合の管理費や固定資産税など、具体的に掛かる内容については、別記事「【沖縄にある実家の相続】空き家相続に掛かるお金とは」などでもお伝えしています。
その他、沖縄で実家を相続する問題などについて、下記コラムにて詳しくお伝えしていますので、コチラも併せてご参照ください。
・【沖縄の実家相続問題】空き家をどうする？5つの対策方法
・【沖縄の実家相続】相続税は2人に1人が払う時代って本当？
・【沖縄の実家相続問題】親の生前から心掛けたい対策とは
まとめ
控除特例の適用期間「3年間」の数え方
・要件をチェックして計画を進める●老人ホームに入居していた場合
・被相続人が介護保険法規定による要介護認定を受けている
・老人ホームに被相続人が入居した後も定期的な使用が確認
・被相続人以外の人による居住用としての使用が確認なし
（事業や貸付も行われていない）●「3年間」を数える時の注意点
・相続後3年を経過する日が属する年の12月31日まで
