沖縄の住み替えでは不動産の査定額は重要ですよね。現代では売却したお金を新居に充てるケースが多いので、査定額によって新居の購入額やプランニングが左右されます。

そのため沖縄の不動産査定では、少しでも高い価格を希望する人々がほとんどですが、そのためには、沖縄の不動産業者が査定をする時、どこを見て評価しているのかを理解しておくことがポイントです。

そこで今回は、沖縄の不動産業者が査定を行う時、どのような個所をチェックして、どのように評価をしているのか、5つのポイントに分けてお伝えします。

 

沖縄で不動産の査定☆
業者がチェックする5つのポイント

 

築年数20年で10%に

沖縄の不動産査定では、訪問せずに行う簡易的な「机上査定」と、実際に訪問して現物チェックを基に評価をする「訪問査定」があります。

最初に行う簡易的な机上査定でも行う、物件価格の基本となる要素が築年数です。

法廷耐用年数では、木造住宅で22年・鉄筋コンクリート造りで47年とありますが、中古物件売買市場では、これではほとんど価値がない枠組みではないでしょうか。

 

築30年以上の戸建て物件になると、しばしばヴィンテージや古民家として価値を発揮する物件もありますが、一般的な家であれば、解体して更地にした後に土地のみを売りに出すケースが急増します。

さらに沖縄では売りに出している間、駐車場に転用するケースが多いです。

 

ただし土地に家が建っていることで、固定資産税が安くなる点は、更地にする場合のデメリットです。土地に家が建っている場合、その固定資産税は敷地面積200平米までなら土地評価額の1/6、200平米以上であれば1/3に留まります。

一方駐車場として得た利益を、買い手が見つかるまでの固定資産税などの支払いに回すと考える方も多くいました。

 

リフォームなくとも修繕は必要

沖縄の不動産業者が査定を行う時、家に入ってからの室内の状態チェック項目は、異臭や生活のしやすさ、経年劣化です。

 

そのうえで、沖縄の不動産業者が査定時には「致命的な欠陥」があるかどうかを入念にチェックします。

 

なかでも雨漏り跡やシロアリ被害が確認された場合には、売りに出す前に修繕工事を済ませなければならないケースが多いので注意をしてください。

もちろん、沖縄の不動産業者の査定では家の外側もチェックします。

 

…などがチェックポイントになりますが、得に古い物件では木造部分の腐食を確認することが多いのですが、そうなると大幅な減点対象となります。

 

最新設備が搭載されている

沖縄に限らず不動産査定では、全国的に最新設備が搭載されている物件ほど、査定評価額が高いです。

築年数が長くなればもちろん先端の最新設備とは行きませんが、そこまでではないにしても、水回りのキッチンやバスルーム、洗面台はグレードがチェックされます。

この他、主に歓迎される最新設備は下記の通りです。

 

ホームオートメーションシステムでは、特に遠隔操作設備やモニターTV、自動点灯照明などが評価が高いです。

この他、オール電化やグレードの高いシステムキッチンなどは評価ポイントとなります。一方、築年数が古い家では、キッチンやバスルーム、洗面台などの設備の保存状況もチェックされます。

 

土地の確認

沖縄の不動産業者が査定する時、主に「建物(家)・土地」の2つの項目から金額を出すことが多いです。

全国的に狭小住宅や変形した形は再建築しにくいため、土地の査定額が大幅に下がります。

 

日当たりに関しては西日が入る窓に次いで、土地が北向きの場合も日当たりが悪く低評価になりがちです。

そして沖縄ならではの特徴として、特に古い家や集落はセットバック対象の物件が多く、物件によっては売却できないケースも出てきますので注意をしてください。

 

家が建つ面積が狭くなるために、セットバックが必要な物件は査定額も大きく下がります。

家から接面道路との関係性では、生活をする上で車の出し入れなど、不便はないかどうかも査定対象です。

 

周辺環境の便利度

土地の査定には住宅の立地条件も含まれます。

沖縄は車社会ですので、駐車場の広さや車の出し入れのしやすさも評価対象になる一方で、車を持たない高齢者や子どもにとっても暮らしやすい環境かどうかもチェックポイントです。

 

病院は総合病院だけではなく、それぞれの病院(耳鼻科・歯医者・小児科・内科・整形外科など)が徒歩圏内、もしくは車で5～10分圏内にあるかどうかを見ていきます。深夜救急対応があれば尚好評価です。

 

 

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で不動産業者が訪問査定をする時、どのような箇所を見て、どのようなポイントを評価するのか…、大まかにお伝えしました。

沖縄で不動産査定を受ける前の準備については、重なる部分もありますが、別記事「沖縄で不動産の賢い査定☆事前に知りたい5つの準備」や「沖縄で不動産査定を受ける前に☆賢く売却する基礎知識」でもお伝えしています。

最後に、登記簿謄本の所有者が売り主と違うケースがありますが、売り主と登記簿謄本の所有者が異なってしまうと売買契約ができません。売却を決断した時には、名義は速やかに変更してください。

また、隣家や家に面する公道との境界線を示した「確定測量図」は査定前に確認すると安心です。

もしも境界線が曖昧だと分かったら、不動産業者に測量会社を紹介してもらい、境界線をクリアにしておくことをおすすめします。この時、越境問題も解決しておきます。

まとめ