不動産売却でトラブル回避！よくある３つの事例と対処法
2020/11/19
不動産の売却は個人が取り扱う中では、かなり大きな取引です。取引の中で多額の金額が動くことになります。それだけにシビアな面も多く、売り主・買い主とも不動産売買の経験がないためにトラブルが発生することも多いです。
おそらく、不動産売却を検討する方でわざわざトラブルに見舞われたい、と言う方はいませんよね。
そこで今回は、不動産売却のトラブルを回避するためによくある３つの事例と対処法をお伝えします。
実際の不動産売却をスタートする前にトラブルへの対応方法を知ることで売却がスムーズに進む助けにしてください。
不動産売却でトラブル回避！
よくある３つの事例と対処法
不動産売却で起こるトラブル事例①
まず、不動産売却で起こる代表的な３つのトラブル事例をお伝えします。
不動産を売却する最も一般的な方法は「仲介」です。仲介とは仲介契約を結んだ不動産会社に販売活動をしてもらう方法となります。
プロである不動産会社に広告などの販売活動をしてもらうかわりに契約が成立した場合は仲介手数料の支払いが必要です。
そこで、この仲介手数料に対する媒介契約（不動産売却を仲介するための契約）を交わす際のトラブルが見受けられます。
【 不動産売却で起こり得るトラブル① 】
（トラブル事例①）仲介手数料に関するトラブル
→ ここで不動産売却時に注目したい、仲介手数料に関するトラブル回避としては、仲介手数料の上限が法律で決まっている、と言う点です。
※ しかし、法律によって決まっているのは上限のみで、はっきりした金額は決まっていません。よって、仲介手数料は各不動産会社が法律の範囲内で定めています。
不動産売却に多いトラブル事例としては、仲介手数料を事前に決めていなかったことによる、後々の不動産会社とのケースです。
まず、あまり親切ではない不動産会社だった場合、稀にではありますが、仲介手数料以外の他の項目でさまざまな請求を出す（広告料など）ケースもあり、この場合には、複数の不動産会社へ相談をするなどして、一般的な相場を確認することで解決します。
その他には、仲介契約の際に仲介手数料について十分な説明のないままに契約を結んでしまうことが原因で、こちらのトラブルケースがメインです。
不動産売却後のトラブル
続いては売買契約後に不具合が発見した際に起こり得るトラブルです。売り主は「契約不適合責任」と言う法律により、売買契約後に見つかった家のトラブルに対し、責任を追わなければなりません。
【 不動産売却で起こり得るトラブル② 】
（トラブル事例②）契約不適合責任のトラブル
→ 不動産の売却に際して、売主は契約不適合責任を買主に対して負う必要があります。
※ 契約不適合責任とは契約時に伝えていなかった欠陥等について、買り主が売い主に損害賠償を請求できる制度です。
しっかりと不動産のマイナスの情報を伝えないと、買い主とのトラブルにつながります。しかし買い主が知るべき致命的な欠陥や不具合を売買契約前に伝えていなかったことによるトラブルは、「瑕疵担保責任」から有しています。
「瑕疵担保責任」は、2020年4月に「契約不適合責任」へと法改正される前の制度です。この瑕疵担保責任と契約不適合責任の最も大きな違いは、売り主がその欠陥について、以前から知っていたかどうか、による判断です。
【 契約不適合責任の注意点 】
★ 2020年4月から改正された「契約不適合責任」では、売り主がその欠陥を把握している・把握していないに関わらず、売り主は責任を負わなければなりません。
今回の法改正では、主に買い主にとってより嬉しい内容となっています。裏を返せば売り主としては、より慎重に不動産を売却しなければなりません。
不動産売却での契約に関するトラブル
不動産売却で起こるトラブルは、主に仲介不動産会社とのものが多くあります。
特に契約内容に関するトラブルは数多いのですが、これは売り主である契約者側が知識を持つことで激減しますので、ぜひ、媒介契約で注意すべきポイントだけは押さえてください。
【 不動産売却で注意したい「囲い込み」 】
★ 仲介不動産会社としては、せっかく売却活動を進めたとしても、他の不動産会社に売買契約を決められてしまうと、仲介手数料が入らず利益が出ないこともありますので、できれば自分達の不動産会社のみで媒介契約を交わして欲しいですよね。
→ ここで単独で契約できる媒介契約として、「専属媒介契約」がありますが、この専属契約を交わしてしまうと、他の不動産会社と並行した媒介契約ができません。
※ そこまでは「専属媒介契約」として売り主が納得をすれば問題はないのですが、他の不動産会社に情報を流さない「囲い込み」には注意をしてください。
専属媒介契約の場合、情報を共有する「レインズ」に登録することが義務付けられていますが、これも行わない不動産会社も稀にですが存在します。
情報が不動産会社同士で共有されないと、当然多くの人々の目に留まりませんから、それだけ不動産の売却が遅くなりやすい点が問題です。
一般的に、築年数が10年以前で特に問題のない不動産であれば、売却してから6カ月前後を目安に買い手が見つかります。
この6カ月を過ぎて違和感を感じるのであれば、媒介契約内容や、媒介契約を交わしている不動産会社の見直しを検討するのも一案です。
まずは、複数の不動産会社に査定依頼をしたり、相談をするなどして、比較検討ができるようにすることで、「この不動産会社はおかしい」「この契約に違和感がある」と気付くことが多いので、意識をしてみてはいかがでしょうか。
【 不動産売却で起こり得るトラブル③ 】
（トラブル事例③）契約内容に関するトラブル
→ これは不動産会社からの口頭での条件と、実際の契約内容が異なる場合に発生するトラブルです。
契約書には口頭での説明では触れられなかった売主にとって不利になる情報が追加されている場合はあります。これが原因で不動産会社とのトラブルになります。
不動産売却で起こる３つのトラブルへの対処法
それでは、上記に挙げた主な不動産売却時に置きやすい、3つのトラブルへの対処法をお伝えしていきます。
【 不動産売却で起こり得るトラブル対処法① 】
（その①） 仲介手数料トラブルへの対処法
→ 仲介手数料トラブルを避けるためのポイントは、信頼できる不動産会社を見つけられるかです。
→ しっかりした不動産会社では契約の段階から仲介手数料について説明をしてくれますし、その際に交渉することも可能です。
事前に決めておけばトラブルを回避することができます。
【 不動産売却で起こり得るトラブル対処法② 】
（その②）契約不適合責任トラブルへの対処法
→ 契約不適合責任トラブルを避けるためには、買主にすべてを伝えることが必要です。
※ また「知らなかった欠陥」が発生しないための対処法としては、家の状態を点検する「ホームインスペクション」の依頼などが有効です。
→ 不動産売却前に欠陥のあるなしを確認し、修繕をしてしまうことで、売却後のトラブル回避に繋がります。
もちろん、もともと知っている欠陥であれば、売り主は伝えることは義務です。物件の欠陥や騒音トラブルなど買主からすれば伝えたくない点ですが、これらもすべて伝えた上で契約する必要があり、隠しての契約は後々のトラブルの元となります。
【 不動産売却で起こり得るトラブル対処法③ 】
（その③契） 約内容に関するトラブルへの対処法
→ こちらも仲介手数料トラブルと同様に信頼できる不動産会社を探すことがポイントです。それだけでトラブルの発生率を下げることができます。HPなどで実績を確認したり、複数の不動産会社との比較検討で選んでください。
★ 仲介不動産会社の選び方に関しては、詳しくは別記事「沖縄仲介業者の見極め方☆マイホーム売却のパートナー選び」などでお伝えしていますので、コチラも併せてご参照ください。
さらに契約書に署名捺印する際はしっかりと目を通し、疑問点があったら確認してください。
また、口頭での約束は法的な拘束力を持たすことができないため相談内容、約束は必ず書面でのやりとりとすることを意識することをおすすめします。
いかがでしたでしょうか、今回は不動産売却でのトラブルを回避知るために３つの事例と対処法をお伝えしました。
不動産売却で起こりうるトラブルとしては仲介手数料、契約不適合責任、契約内容に関わるものがあります。
仲介手数料のトラブルを回避するためには信頼できる不動産会社を探して、仲介契約の際に金額を双方納得の上で決める必要がありました。
契約不適合責任のトラブルを回避するには自身の不動産のマイナス内容をすべて買主に契約時に伝える必要があります。
契約内容のトラブルを回避するには信頼できる不動産会社、契約書の内容に目を通すこと、不動産会社とのやりとりを書面に残すことが必要です。
事前に知ることでトラブルは回避することができます。
まとめ
不動産売却でトラブル事例と対処法
・不動産売却で発生しがちなトラブルは仲介手数料、契約不適合責任、契約内容に関するものが多い
・仲介手数料に関するトラブルは信頼できる不動産会社を探して、仲介契約の際に金額を双方納得の上で決められれば回避できる
・契約不適合責任に関するトラブルは契約時に不動産の欠陥などのマイナス内容を買主に伝えることで回避できる
・契約内容に関するトラブルは信頼できる不動産会社を探して、契約書に内容に目を通すことで回避できる
