別荘の多い沖縄ですが、不動産の査定では一般住宅と比べてどのような違いがあるのか…、査定額は低くなるのか高くなるのか…、これから売却しようと考える方であれば、気になりますよね。

ひとくくりに言っても、ログハウス風の家や赤瓦の古民家風に建てた家など、持ち主の希望が大きく反映されやすい別荘だからこそ、それぞれの物件によって、価格帯はさまざまです。

今回は対策も取ることができるよう、沖縄で別荘の不動産査定を受ける前に、予め理解しておきたい、査定額が高い別荘・低い別荘…、別荘による査定額の違いをお伝えします。

 

沖縄で不動産査定☆
売れる別荘と売れない別荘の違いと対策

 

別荘を持っているだけで掛かるコスト

バブル期に売れに売れた苗場のマンションが、今は買い手が見つからずに「負の遺産」とまで言われるようになりました。

そのため相続放棄が続出している問題が起きていますが、これは「持っているだけで負担が掛かる」からです。

別荘であっても売却できず全く利用しない物件は、持っているだけでも税金が掛かります。

固定資産税は土地と家、それぞれに出しますが、評価額に対して計算されるので、築年数が長くなるにつれて評価額が下がってくるため、税金も年々下がります。

また、税金だけではありません。不動産ですから定期的なメンテナンスは不可欠です。

別荘として分譲されたマンションは、広い温泉施設など、リゾートならではの公共設備を持つ物件も多いため、一般的な住宅用のマンションよりも、管理費・修繕積立金も高くなりがちです。

 

別荘を売却するタイミングを計る

別荘の売却と価格は、時代の流れに影響されやすい側面があります。

バブル期には苗場や軽井沢などを中心にして別荘ブームが起きました。そして、今では買い手が見つからずに負の財産となっていることは、一般的に知られる問題です。

バブル期の別荘ブームは不景気と共に衰退したものの、その後も芸能人を中心にして、一部の金持ち層が沖縄に別荘を持つ流れも残りました。ひとつのステータスと捉える人も、まだまだ多かったのではないでしょうか。

ただその後、景気には回復傾向が見られたものの、世間は断捨離ブームへと突入します。すると金持ち層でもミニマリストが増え、「シンプルに暮らす」ようになりました。

政府も働きながら旅をする「ワーケーション(work＋vacation)」として、オフィスを持たない働き方を推奨するようになりました。

そのため、現代の「セカンドハウス」におけるニーズは、少しおしゃれながら住みやすい一般住宅、と言えます。またオフィスとしての機能を求められている点も重要です。

 

売れやすい別荘とは

「セカンドハウス」としてではなく、純粋に別荘として購入するとしても、不特定多数の顧客に仲介をする沖縄の不動産業者としては、査定額はよりシンプルな物件を高く評価します。

さらに沖縄の不動産業者が、別荘の査定でチェックするポイントは、その家のメンテナンスが行きわたっているかどうか…、です。

ちなみに、これから別荘を建てるのであれば、購入時から、後々売却することまで考慮して、定期的なメンテナンス計画を立てることが大切です。

もちろん、その別荘にしかない魅力が備わっている物件は希少価値が出てきます。特に別荘ですから、海や観光エリアに近い立地は査定額も、より高いと考えてください。

例えば、観光客にも人気でアジア圏投資家にも人気が高い、北谷や沖縄県北部のリゾートエリアでは、海やスパなどとも近い立地で、別荘として利用していない時期には、民泊(旅館業)としても利用できるため、価値が高くなります。

この他、ペット専用の洗い場がある・ペットを飼いやすいなどが評価された事例もありました。

 

売れない別荘とは

では売れない別荘とは、どのような特徴があるのでしょうか。売れる別荘と反対の特徴…、と言えるのかもしれません。

なかでも沖縄の別荘に多い特徴としては「シンプルな家」と対比する、「個性的な家」は販売できる分母が低くなりやすく、沖縄の不動産業者としても査定額が低くなりがちです。

特に別荘に多いログハウス(内地の避暑地エリアでは、レンガ造りの家)などがありますが、別荘としてはオシャレで人気があるものの、セカンドハウスとしては一般的な住宅よりも管理がしにくいため、売却しにくい傾向にあります。

 

なかなか売れない時の対策とは

不動産業者はあくまでも一般的な買い手を想定して、査定額を決めます。けれども実際に購入価格を決めるのは買い手です。

「売れない別荘」でお伝えしたような個性的な物件は、仲介業務を行うためより広い門戸で販売する前提で査定額を決めますが、買い手が物件に一目惚れをしたなど、査定額よりも高い値で売れるケースは、別荘こそよくあります。

また、別荘(セカンドハウス)が多いエリアに特化した不動産業者は、他にも数多くの別荘が建っていることが多いので買い手の心情も理解し、別荘を売ることに強い業者が多い点も魅力です。

ただし更地にするにもお金が掛かります。思い切って更地にする前に、「解体更地渡し」として、売却が決まってから更地にする方法もあるので、更地にする前に検討してみてはいかがでしょうか。

この場合、売り値に解体費用を上乗せするケースが多いです。

 

 

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で別荘の不動産査定をする前に、理解しておくとスムーズに売却が進む事柄をいくつかお伝えしました。

全国的には潮風は塩害による被害が大きくなりやすいため避けられがちですが、海沿いの別荘は沖縄では不動産査定額も高くなりやすいです。買い手にとって、沖縄の海沿いは、眺望が良く海にも近い人気エリアです。

立地が評価される別荘であれば、築年数が長くなっても土地の価値は残ります。

一般的な住宅も含めた、沖縄の不動産査定の準備や注意点に関しては、別記事「沖縄で不動産の査定☆業者がチェックする5つのポイント」や「沖縄で不動産の賢い査定☆事前に知りたい5つの準備」などでもお伝えしています。

まとめ