KODACHI / LAND, LIFE & EVIDENCE
沖縄と東京の地価は30年でどう変わったか住宅地・商業地を分けて読む
1995〜2025年の地価公示では、沖縄県と東京都、住宅地と商業地で動きが異なります。平均価格の水準と、前年から継続して調べた地点の平均変動率を分けて読むことが重要です。
考え方を、図で整理する。
- 01平均価格の水準
- 02継続地点の前年比
- 03候補地の個別条件
編集部による概念図。順番や担当は個別条件に応じて確認します。
01 / INSIGHT
30年間を二つの指標で見る
本ページは国土交通省の令和7年地価公示時系列表から1995〜2025年の31観測値を抽出しています。各年1月1日時点の標準地の指標で、実際の売買価格や建物価格ではありません。住宅地と商業地を別図にし、東京都全域と沖縄県全域を比較しています。
EVIDENCE / 16
データで比較する。
1995〜2025年・各年1月1日、都県全域。平均価格は標準地の名目平均で地点構成の影響を受けます。変動率は継続地点ごとの前年比の平均。二つの指標は別物です。
図表は横にスクロールできます。
住宅地 · 平均価格（円/㎡）
住宅地 · 平均変動率（%）
商業地 · 平均価格（円/㎡）
商業地 · 平均変動率（%）
数値表を見る
| 年 | 東京都 / 住宅地 / 平均変動率（%） | 東京都 / 商業地 / 平均変動率（%） | 沖縄県 / 住宅地 / 平均変動率（%） | 沖縄県 / 商業地 / 平均変動率（%） | 東京都 / 住宅地 / 平均価格（円/㎡） | 東京都 / 商業地 / 平均価格（円/㎡） | 沖縄県 / 住宅地 / 平均価格（円/㎡） | 沖縄県 / 商業地 / 平均価格（円/㎡） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1995 | -4.7 | -18.5 | 0.6 | -5.6 | 462,000 | 2,584,900 | 117,600 | 373,000 |
| 1996 | -5 | -18.8 | -0.1 | -6.2 | 429,900 | 1,990,800 | 115,200 | 330,100 |
| 1997 | -3.4 | -13.7 | -0.2 | -6.1 | 409,300 | 1,650,700 | 114,200 | 286,500 |
| 1998 | -2.6 | -7.2 | -0.5 | -6.1 | 398,700 | 1,556,000 | 110,900 | 259,100 |
| 1999 | -6.1 | -8.8 | -1.1 | -7.7 | 376,700 | 1,441,100 | 109,100 | 233,000 |
| 2000 | -6.4 | -8 | -1.7 | -8.2 | 357,000 | 1,350,500 | 107,800 | 206,800 |
| 2001 | -4.7 | -6.2 | -2.3 | -7.4 | 344,100 | 1,293,900 | 104,800 | 187,800 |
| 2002 | -4.6 | -5.3 | -4.6 | -9.1 | 336,400 | 1,432,000 | 98,900 | 182,100 |
| 2003 | -4.1 | -3.9 | -5.7 | -9.5 | 326,800 | 1,403,000 | 92,600 | 163,300 |
| 2004 | -3.1 | -2.7 | -6 | -8.8 | 319,700 | 1,387,800 | 87,100 | 151,400 |
| 2005 | -1.7 | -0.9 | -5.5 | -6.7 | 318,200 | 1,383,000 | 81,800 | 141,300 |
| 2006 | 0.8 | 2.9 | -4 | -4.1 | 324,500 | 1,481,700 | 78,500 | 136,700 |
| 2007 | 8 | 13.9 | -2.3 | -1.8 | 359,900 | 1,798,000 | 76,400 | 138,000 |
| 2008 | 9.1 | 15.8 | -1.5 | -0.2 | 400,100 | 2,196,600 | 75,800 | 142,000 |
| 2009 | -6.5 | -7.5 | -1.8 | -2.1 | 366,500 | 2,035,800 | 74,700 | 138,900 |
| 2010 | -6.2 | -9 | -2.1 | -2.6 | 340,400 | 1,764,800 | 72,900 | 134,800 |
| 2011 | -1.6 | -2.8 | -1.5 | -1.8 | 337,100 | 1,717,800 | 73,500 | 131,600 |
| 2012 | -1 | -1.9 | -1.1 | -1.4 | 334,500 | 1,676,300 | 74,000 | 122,900 |
| 2013 | -0.3 | -0.4 | -0.6 | -0.4 | 337,200 | 1,650,400 | 72,800 | 123,100 |
| 2014 | 1.4 | 2.3 | 0.1 | 0.5 | 342,600 | 1,750,500 | 73,300 | 126,200 |
| 2015 | 1.3 | 2.9 | 0.6 | 0.8 | 350,300 | 1,850,900 | 74,000 | 128,000 |
| 2016 | 1.6 | 4.1 | 1.7 | 2 | 369,700 | 1,988,900 | 75,800 | 131,900 |
| 2017 | 1.9 | 4.7 | 3 | 3.2 | 385,300 | 2,180,800 | 79,900 | 142,200 |
| 2018 | 2.4 | 5.4 | 5.5 | 5.6 | 398,700 | 2,341,200 | 85,000 | 153,500 |
| 2019 | 2.9 | 6.8 | 8.5 | 10.3 | 415,200 | 2,512,600 | 93,800 | 178,900 |
| 2020 | 2.8 | 7.2 | 9.5 | 13.3 | 432,300 | 2,675,400 | 103,100 | 214,900 |
| 2021 | -0.6 | -1.9 | 1 | 0.2 | 432,000 | 2,590,300 | 104,000 | 211,400 |
| 2022 | 1 | 0.6 | 2 | 0.7 | 437,700 | 2,562,600 | 105,500 | 212,000 |
| 2023 | 2.6 | 3.3 | 3.6 | 2.7 | 452,100 | 2,613,500 | 109,200 | 217,600 |
| 2024 | 4.1 | 6.3 | 5.5 | 5 | 476,100 | 2,764,600 | 114,300 | 228,000 |
| 2025 | 5.7 | 10.4 | 7.3 | 7 | 515,300 | 2,994,800 | 121,700 | 243,400 |
出典原表から編集部作成。数値は下の表・CSVで確認できます。
02 / INSIGHT
平均価格の増減を投資収益と見ない
住宅地の平均価格は、1995年から2025年に東京都で462,000円/㎡から515,300円/㎡、沖縄県で117,600円/㎡から121,700円/㎡となっています。ただし平均には地点構成の影響があるため、同じ土地を持ち続けた価格変化や利益を意味しません。消費者物価で調整していない名目値です。
03 / INSIGHT
変動率は継続地点の動きを読む
2025年の住宅地平均変動率は東京都5.7%、沖縄県7.3%、商業地は東京都10.4%、沖縄県7.0%です。これは原表の継続地点ごとの前年比を平均した指標です。平均価格の前年比と一致する必要はなく、今後の上昇を保証する数字でもありません。
相談前の確認表
| 項目 | 確認すること |
|---|---|
| 期間 | 1995〜2025年、31観測値・30年間 |
| 指標 | 平均価格は円/㎡、継続地点の平均変動率は% |
| 地域 | 東京都全域／沖縄県全域。23区や恩納村の値ではない |
出典・確認先
原典は日本語です。個別敷地・施設の条件は各所管へ確認してください。
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