沖縄で相続した実家を更地にして売却☆土地評価が下がる項目とは
2022/1/25
沖縄で実家を相続した場合、相続税は固定資産税評価額をベースに算出されますが、時価（実際の売却額）との差が出る可能性も多々あります。
時価よりも評価額が低い場合は相続税も少なくなりますが、実際の時価よりも評価額が高い可能性まで想定すると、「余計に相続税を払うことになるんじゃないか？」と心配する声もありますよね。
「【沖縄の不動産相続】土地の相続税を計算する評価額を求める基準」では、沖縄で不動産を相続した場合の評価額の出し方をお伝えしましたが、現地で行う査定額とは大きく異なるケースも少なくありません。
そんな時は5年以内に「更生の請求」を行うことにより、沖縄で相続税の還付を受けることもできます。
今回は、沖縄で不動産を相続した場合に評価額より時価が低い場合、どのようなポイントを押さえると相続税還付の可能性があるのか…、そのチェック項目までお伝えしますので、どうぞ参考にしてください。
沖縄で相続した実家を更地にして売却☆
土地評価が下がる項目とは
相続税のベースとなる、固定資産税評価額
「【沖縄の不動産相続】土地の相続税を計算する評価額を求める基準」や「【沖縄の不動産相続】貸している土地の相続税はどうなるの？」では、沖縄で相続税のベースとなる評価額の出し方をお伝えしていますが、机上だけでは時価（売却額）は出ませんよね。
沖縄で相続税を出す基準は固定資産評価額ですが、実際に沖縄で相続した不動産を現金化する場合、仲介不動産会社へ査定依頼をして査定額を出します。
その査定額を基準に販売価格を出し売却活動を進めるなかで、時には割引をしたり交渉をしながら最終的に売却額が決定しますが、これが「時価」です。
この「時価」と「評価額」に差が出ると、「余計な相続税を払ったんじゃないか…。」など、もやもやすることがあるでしょう。
【 沖縄で相続した土地☆時価と評価額の違い 】
● 売却額は売り手と買い手の間で販売価格をベースに交渉して決めますが、その販売価格は査定額を元に、仲介不動産会社と相談をしながら設定します。
→ 査定額は登記簿謄本や図面だけの机上で決めるケースはほとんどありません。仲介不動産会社が、沖縄で相続した現地へ出向き、実物や周辺環境をチェックして出します。
※ 一方、固定資産税評価額は、国税庁が発表する「路線価図・評価倍率表」の数字と、図面から見えるマイナスポイントから算出しますので、現地の細かな査定価格が下がるポイントは加味できないケースがほとんどです。
図面で確認できるマイナスポイントとは、例えば三角形や扇形などの変形した土地や、間口が狭く奥行が長い土地、反対に間口ばかりが広くて奥行がほとんどない土地…、などなどがあります。
これらの評価額が低くなるポイントはそえぞれのパターンで分かれた「補正率」を掛けることで調整しますが、現実の売却額（時価）に繋がる査定のように、周辺の騒音や臭い、日照被害など、現地でこそ確認できるマイナス要素まで関与しません。
【 沖縄で相続した土地☆評価額が高いと相続税が掛かる 】
● 沖縄で相続した土地を売却する時の査定なら、高い評価をもらった方が高く売却できるため嬉しい結果ですが、沖縄で相続税を算出するための評価額の場合、金額が低い方が相続税も安くなります。
→ そのため時価よりも評価額が高い場合、それだけ多くの相続税が掛かると考えてください。
このような事態に対してできる対策が、相続税申告期限から5年以内に申請できる「更正の請求」です。「更正の請求」を申請して適用されれば、一度納入した沖縄の相続税から還付を受けることができます。
過去の被害や土地の状況もマイナス要素
今回は沖縄で相続した土地の評価額を少しでも下げるためのチェック項目をお伝えしますが、実際にはこれといったリストはありません。
沖縄で相続税の還付が受けられる土地は、さまざまなケースで適用されてきました。売却時の査定では、どれだけ査定額が上がるかを見るため、売り手としてはできるだけマイナス要素には目をつぶりがちですよね。
けれども沖縄で相続した土地の「更正の請求」を行うなら、その反対です。粗探しをするくらいの気持ちで、少しでも多くのマイナス要素を羅列しなければなりません。
【 沖縄で相続した土地☆評価が下がる要素その1 】
(1) 都市計画道路予定の有無→ 将来的に都市計画法に基づいて道路の建設が予定されている場合、道路用地として立ち退きや建築制限の可能性があります。
(2) 軟弱地盤かどうか→ 地盤が軟弱な土地は、建物を建てる時には地盤の補強工事が必要になるため余計なコストが掛かるため、買い手が付きにくく査定額も下がる傾向です。
(3) 崖など危険な土地→ 崖や勾配が急な土地の場合、災害の危険性があるため査定額が下がり買い手も付きにくいマイナス要素となります。
(4) 水害の危険性が高い地域→ 島国沖縄では沿岸部の土地も多いでしょう。沿岸部は津波など災害の危険性も高く、査定額が下がるポイントです。
(5) セットバック義務のある土地→ セットバックとは、公道の幅を広げるために建て替え時には敷地の後退（セットバック）が義務付けられている土地で、沖縄では多く存在します。
(5)のようなセットバック義務のある土地の多くが、戦前の車の少ない時代に作られた集落で、自転車が通るほどの道幅の狭い区域が多いため、解体の重機が入らないなど、そもそも建て替えが難しい不動産も見受けるでしょう。
(4)の水害の危険性が高いエリアでは、過去の被害を調べて提出すると役立ちます。
沖縄の土地相続でも水害被害の多いエリアは沿岸部ばかりではなく、水が流れ込みやすい盆地などまでしばしば見受けますが、水害被害が多く出ている地域では、「更正の請求」適用の可能性が高いです。
敷地内の状況もマイナスがあれば申請する
沖縄で古い不動産を相続した場合、細い道が複雑に入り組んでいるなど、買い手が付きにくい状況の土地も少なからずありますよね。
このような土地も査定では評価が下がるポイントなので、「更正の請求」が適用される要素です。
【 沖縄で相続した土地☆評価が下がる要素その2 】
(6) 敷地内の高低差→ 急な勾配など沖縄で相続した敷地内の高低差が激しい場合、建築時にならすための工事費が掛かるため、査定額も下がるでしょう。
(7) 土壌汚染の可能性→ 沖縄で相続した地域によっては、土壌汚染の可能性が懸念されて買い手が付きにくいケースがあります。
(8) 地中埋設物の可能性→ こちらも沖縄では懸念されやすいケースで、「地中埋設物」とは地中に何かが埋まっていることを差します。地中に埋まったままでは軟弱地盤の原因にもなり、基礎工事に影響が及ぶため、大きく評価が下がるポイントです。
(9) 敷地内の公道や私道→ 沖縄で相続した土地の敷地内に道路がある場合、それが私道であっても公道であっても、自由度が低くなり利用価値が下がるでしょう。
(10) 墓地などが隣接している→ 墓地は忌むべき土地として「忌地（いみち）」と言われる、利用価値が一気に下がる環境です。
…今回は沖縄で相続した土地の評価額を少しでも下げて「更正の請求」を進めるために、考えられる10個のポイントをお伝えしましたが、前にも少し触れたように、この他にもさまざまなマイナス要素で「更正の請求」ができます。
現地査定で発見できるような、周辺環境や隣家との関係性では、騒音や度重なる振動、隣家との建築物の距離間も狭く感じるようならばマイナス要素です。
いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で不動産を相続した時、相続税算出のベースとなる固定資産税評価額の評価が、時価と差がある場合に対策できる、「更正の請求」についてお伝えしました。
また「更正の請求」の申請要素となる、沖縄で相続した不動産のマイナス要素項目ですが、本文中でも「粗探しをするように」とお伝えしたように、少しでもマイナス要素を見つけたならば、ひとつでも多く申請をする方が良いでしょう。
沖縄で相続した不動産のなかには、そもそも登記簿上の面積が現物と違う（「更正の請求」の場合は広いケース）ことも少なくありません。
以前住んでいた土地ならば、日照状況や周辺の匂い、高圧電線の配線状況なども、ピンと来る方もいるのではないでしょうか。
「更正の請求」は5年以内ですので、この間に仲介不動産会社に査定依頼をするのも一案です。仲介不動産会社への査定依頼は無料で受け付けてくれる業者が多いでしょう。
まとめ
「更正の請求」と評価額を下げるポイント
・評価額よりも時価が安い時に役立つ
・評価額が高いと相続税を余計に祓っている
・査定は現地見学により決定する
・評価額が机上の価格
・「更正の請求」により相続税の還付が可能
・「更正の請求」は相続税申告期限より5年以内
・評価額が下がるマイナス要素を申請する
・マイナス要素は査定時に下がるような項目
