【沖縄で家を購入】住み替えにはフラット35がおすすめの理由

2021/5/22

【沖縄で家を購入】住み替えにはフラット35がおすすめの理由
沖縄では定年後の家の住み替えも増えてきました。子ども達が独立した後は、掃除も楽で階段の上り下りもない、コンパクトな平屋で夫婦二人暮らしもステキですよね。

ただ最近では30代後半から40代で沖縄の家を購入する事例も多く、そうなると多くのケースで子ども達が独立して沖縄の家を住み替えたいタイミングでも、住宅ローン残高を残していることがあります。

すでに完済した沖縄の家であれば、そのまま売却すれば住み替えの資金源となりますが、住宅ローンを残した住み替えは複雑です。

沖縄の家を売却してから新居を購入するには仮住まいが必要になりますし、沖縄の家を購入後に売却するとなると住宅ローンの審査面で支障が出てきます。そこで沖縄の家を住み替える際におすすめの住宅ローンが、公的融資のフラット35です。

そこで今回は、沖縄の家を住み替える際に、フラット35をぜひ利用したい理由をお伝えします。どうぞ参考にしてください。

 

【沖縄で家を購入】
住み替えにはフラット35がおすすめの理由

ダブルローン審査は厳しい

ダブルローン審査は厳しい
もしも現在、沖縄の家の住宅ローン残高を残したまま住み替えを検討している場合、買い先行(まず新居を購入してから、今の沖縄の家を売却する方法)を選んだ場合、ほとんどの人が「ダブルローン」で融資を受けなければなりません。

「ダブルローン」とは、現在の沖縄の家の住宅ローンと、新居のための新しい住宅ローン、2つのローンを同時に組むことです。

住み替える側としては「いずれ今の沖縄の家は売却するのだから…」と思うのですが、一般的な金融機関では、実際に売却して住宅ローンを完済していなければ、「ダブルローン」として審査をします。

【 沖縄で家を購入☆ダブルローンとして審査 】

● けれども多くのケースでダブルローンの審査は通りにくく、そのため一般的に先に今の沖縄の家を売却する「売り先行(まず今の沖縄の家を売却してから、新居を購入する)」が増える訳です。

→ けれども売り先行は、さまざまな経済的・労働的ロスがあります。と言うのも売却をすることで現在の沖縄の家を手渡さなければならないので、仮住まいへ一度引っ越す必要があるからです。

※ 現在の沖縄の家→仮住まい(敷金・礼金・家賃・引っ越し代など)→新居(引っ越し代など)と、沖縄の家を住み替えるためのトータルの諸経費が掛かる方法となります。

 

実際に多くの不動産会社では、沖縄の家を住み替える相談があると、まずは売却活動から始めます。

例えば、今住んでいる沖縄の家の売却を担う媒介不動産会社と、新居購入の契約をまとめる不動産会社が同じであれば、同じ日に売却・購入手続きを行う計らいも見受けられます。

ただ、このように最も良い方法としては、沖縄の家の売却と新居の購入を同時に進めて、ほとんど同じ日に新居へ引っ越しができる同時進行ですが、なかなか同じタイミングでぴったりと合うことがありません。

【 沖縄で家を購入☆住み替えの最も大きな問題点 】

● ですから、多くの人々が今の沖縄の家を住み替えたいと考えた時に大きな壁になるのが、「今の沖縄の家を売却しないと、新居を購入できない」問題です。

 

売り急ぎに注意

売り急ぎに注意
このように、今の沖縄の家の住宅ローン残高を残したまま住み替えを検討している場合、売却して完済しないと住み替えができない、として、しばしば売り急ぎが起きます

「売り急ぎ」とは早く売却してしまいたいがために、本来の不動産価値よりも安い値段で売却してしまうことです。

例えば、不動産会社には「買い取り保証」「買い取りサービス」を設けている会社もありますが、不動産会社としても売却益を求めているために、本来の不動産価値の7割~8割は下回ります。

特に最近ではフルローンで沖縄の家を購入することも多いのですが、頭金を入れないフルローンでは、オーバーローン(今の沖縄の家の売却額によって住宅ローン残高を完済できない状態)期間が長いです。

ですから、少しでも今の沖縄の家を割安で叩かれてしまうと、オーバーローンに陥る事態にもなってしまいます。

【 沖縄の家を購入☆オーバーローンを避ける 】

● 今の沖縄の家を売却しても住宅ローンが完済できなかった「オーバーローン」状態になると、さらに融資を受けなければなりません。

→ 住宅ローンは最も金利の安い商品ですので、オーバーローン補てんのために融資を受けると、金利は今よりも高くなります。

※ この融資を受けたがために新居購入の融資枠が下がり、希望の新居を購入できないことも多いです。

 

先に沖縄の家を売却して仮住まいに住みながら新居を探すとしても、月日が経つごとに家賃などコストロスも起きるため、じっくりと新居探しもできません。

今の沖縄の家に住みながら新居探しができれば、家賃はもちろん掛かりませんし、毎月の住宅ローンは引き続き返済する必要はありますが、あくまでも住宅ローンの返済なので、その分残高が減るためコストロスではありません。

フラット35がおすすめの理由

フラット35がおすすめの理由
そこで沖縄の家でおすすめしたい住宅ローンが公的融資のフラット35です。フラット35は他の民間金融機関が提供している住宅ローンとは違い、独立行政法人である住宅支援金融機構が民間金融機関と提携しています。

住宅支援金融公庫はかつての住宅金融公庫の業務を担う期間ですので、住宅金融市場を安定させることが目的であり、民間金融機関のように利益を重視していません

特徴としては審査が厳しい代わりに、より安全な返済計画を実現するために35年の返済期間、全期間固定金利制を採用しています。

【 沖縄の家を購入☆フラット35がおすすめの理由 】

● フラット35は唯一、今の沖縄の家を売却(もしくは賃貸契約)を進めるために媒介不動産会社と契約を交わした時点で、現在の沖縄の家の住宅ローンを完済したとみなして審査をしてくれる機関です。

→ 売り先行の、(1)住宅ローンが組みやすい代わりに売り急ぎが起こりやすい、(2)度重なる引っ越しや家賃によるコストロスなどが起こりにくくなります。

※ また、現在の沖縄の家の住宅ローンを完済したとして融資を受けることができるので、希望の家の範囲が広まる点もメリットのひとつです。

 

さらに、前述したように売り先行ではせっかく今の沖縄の家が売却できたとしても、新居を探すまでの仮住まいの家賃などが気に掛かるので、どうしてもじっくりと希望の新居を探すことができません。

この点も慌てず新居探しができます。

ちなみに、フラット35は転職やフリーランスの方々にも役立ちます。詳しくは別記事「【沖縄の家購入】転職したばかりでも住宅ローン審査は通る?」や「【沖縄の家購入】フリーランスの住宅ローン審査での注意点」なども参考にしてください。

いかがでしたでしょうか、今回は現在の沖縄の家から新居へ住み替えをしたい時、フラット35がおすすめの理由をいくつかお伝えしました。

フラット35を選ぶことによって、現在の沖縄の家の住宅ローンを完済したとして審査が通ってしまえば、腰を据えて売却活動や新居探しができます。

この心の余裕は、売却活動においても価格交渉で足元を見られて安く叩かれる可能性が少なくなります。

また新居探しにおいてもじっくりと腰を据えた新居探しをしているため、価格交渉で停滞したら、すんなりと他の物件探しへと移行する環境ができて優位に進めやすいです。

ですから、今の沖縄の家から住み替えるには売り先行か買い先行か、はたまた同時進行か…、などの選択肢に迫られることがありますが、まずはフラット35へ審査を通してみて、後々まで自由に選択できる方法を取ることをおすすめします。
まとめ

住み替えにフラット35がおすすめの理由

・一般的な住宅ローンは完済しないとダブルローン扱い
・フラット35は媒介契約を交わすと完済扱いで審査をする
・売り先行と買い先行を後々まで自由に選択できる
・仮住まいの家賃や引っ越しなどのロスがなくなる
・売り急ぎが起きない
・心に余裕があると価格交渉に優位に立てる

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