不動産売却を有利に進める☆知っておきたい法律とは

2020/11/18

不動産売却を有利に進める☆知っておきたい法律とは
不動産の売却には大きなお金が動きますよね。しかし、多くの人は不動産売却の経験がないため何をするべきか、何を知っているべきかなど、漠然としている方も多いのではないでしょうか。

不動産売却にも法律は関わります。特に不動産の売却活動では価格交渉の他、売買契約後に発見した家の不具合など、買い手とのトラブルともなり得る事柄に対して、事前に不動産売却に関する法律を確認しておくことで、安心して交渉が可能です。

もちろんこのような複雑な手続きに関しては、媒介契約を交わした仲介不動産会社が担ってくれます。けれども、その仲介不動産会社自体に信頼をおくためには、自分達にも基礎知識がある上で、対等に話をすることがポイントです。

ですから、法律の知識の有無は、不動産売却の有利不利につながるといっても過言ではありません。今回は、不動産売却を有利に進めるために知っておきたい法律をお伝えします。

これから不動産売却を検討している方々であれば、良い仲介不動産会社を見極めて仲介を依頼するためにも、査定前から一読して、役立ててください。

 

不動産売却を有利に進める☆
知っておきたい法律とは

 

不動産売却を有利に進めるために知っておきたい法律

不動産売却を有利に進めるために知っておきたい法律
ここでは不動産売却を有利に進めるために知っておきたい法律をお伝えします。

まずは宅地宅建取引業法ですが、コチラは仲介手数料で損をしないための法律が含まれていますので、理解してから媒介契約(仲介依頼のための契約)を交わしてください。

不動産を売却するもっとも一般的な方法は「仲介」であり、「仲介」とは仲介契約を結んだ不動産会社に販売活動をしてもらう方法です。

プロである不動産会社に広告などの販売活動をしてもらうかわりに契約が成立した場合は仲介手数料の支払いが必要となります。

【 不動産売却での法律☆仲介手数料 】

(その①) 宅地建物取引業法

★ 宅地建物取引業法で注目すべきは、仲介手数料について定められている点ではないでしょうか。この法律のなかでは、仲介手数料の上限が定められているからです。

→ 一般的な計算式では、0~200万円・200万円~400万円・400万円以上で仲介手数料のパーセンテージが変わるので分割して計算しなければならず複雑ですが、速算法を利用すると簡単です。

※ 物件価格 × 3% + 6万円

しかし、法律によって決まっているのは上限のみで、はっきりした金額は決まっていません。つまり仲介手数料は上限を下回っていても問題ありません。

不動産会社と仲介契約を結ぶ場合はこの点をしっかり頭に入れておいてください。

【 不動産売却での法律☆仲介手数料の事例 】

★ 仮に不動産の売却価格が3500万円だったとします。すると速算法では「物件価格×3%+6万円」ですので、下記の仲介手数料が上限価格です。

→ 3500万円 × 3% + 6万円 = 105万円 + 6万円 = 111万円

※ 以上で、3500万円で不動産を売却したとして、111万円が仲介手数料の上限となります。

不動産売却がスムーズに進むには、専門知識と実績がある不動産会社による仲介が不可欠ですが、その契約となる媒介契約時に、売主、不動産会社双方が納得していないと後々のトラブルにつながります。

また、不動産を売却する際の仲介不動産会社とのトラブルは、契約内容によるものも多いのですが、これは「媒介契約」の3つの種類を予め理解しておくことで、トラブル回避が可能です。

法律とは少しずれますが、媒介契約3つの種類を簡単にお伝えします。

【 不動産を売却する際の媒介契約3つの種類 】

① 専属専任媒介契約 … 他の不動産会社との仲介契約を交わすことはできません。また、売り主自身が買い手を見つけて契約を交わすことも不可能です。

② 専任媒介契約 … 他の不動産会社との仲介契約を交わすことはできませんが、売り主自身が買い手を見つけた場合には、売買契約を交わすことができます。

③ 一般媒介契約 … 売り主は複数の会社と媒介契約を交わすことができます。全国的にも最も多い仲介契約内容です。

この3つの媒介契約の違いは、それぞれにメリットデメリットがありますので、詳しくは別記事「沖縄で不動産査定後の媒介契約☆注意ポイントと3つの種類」などをご参照ください。

 

契約不適業責任

契約不適業責任
次に不動産の売却で注意をしておきたい法律は、「契約不適合責任」です。

この契約不適業責任を理解して対策を取らないままでいると、後々瑕疵担保責任を問われ、責任を取らなければならない可能性が起きたり、契約自体が無効になる可能性も出てきます。

【 不動産売却で理解したい、契約不適合責任 】

(その②) 民法(契約不適合責任

★ 2020年4月の民法改正で契約不適合責任が規定されています。

→ これまで不動産を売却した後に発覚した欠陥や不具合に関しては、瑕疵担保責任で定められていましたが、これが契約不適合責任に置き換えられることになりました。

ざっくりと説明すると、不動産売却で契約時に伝えていた内容と異なっていた場合、買主は売主に対して損害賠償が請求できる、というものです。さらに買い主は、売買契約自体を無効にすることもできます。

損害賠償を避けるためには、買い主が納得したうえで売買契約を交わす場合には問われませんから、売り主は買い主に対して、不動産のマイナス内容も含めてすべて伝える必要があります。

ここで以前の瑕疵担保責任よりも厳しくなった次項としては、「売り主が知っていた・知っていないに関わらず」、契約不適合責任は発生すると言う点です。ですから不安な時には、事前にホームインスペクションなどによる家屋点検を行う方法も有効です。

物件の欠陥や騒音トラブルなど買主からすれば伝えたくない点ですが、これらもすべて伝えた上で契約するようにしてください。

また、契約不適合責任の通知期間を設定する必要もあります。

【 契約不適合責任☆通知機関の設定 】

★ 不動産売却で売り主が理解しておきたい、契約不適合責任の「通知期間」とは、契約内容と異なっていた場合に、損害賠償が可能な期間のことです。

→ 契約不適合責任は任意規定のため、買主が了承すれば通知期間を自由に設定することができます。

瑕疵担保責任の期間と同じように、契約不適合責任も3カ月とされるのが主流のようです。

もし通知期間を定めないと消滅時効の一般原則に沿って、買い主が権利を行使できると知った時から5年間は契約不適合責任を引き受けなければなりません。

売主は契約不適合責任について理解を深めておく必要があります。

 

いかがでしたでしょうか、今回は不動産売却を有利に進めるために、売り主が理解しておきたい法律をお伝えしました。

不動産売却を有利に進めるために知っておくべき法律としては、①宅地建物取引業法と②民放があります。

①宅地建物取引業法では不動産会社に支払う、仲介手数料の上限が定められています。法律上、定められているのは上限のみなので、仲介手数料は交渉することが可能です。

仲介契約を結ぶ際は、きちんと仲介手数料について不動産会社と合意するようにしてください。

②民法では契約不適合責任が定められています。不動産が売却した契約時に内容と異なる場合、売り主は買い主からの損害賠償請求を受けなければなりません。

これを回避するためには契約時、不動産の売却時に、マイナス面も含め伝えること、及び契約不適合責任の通知期間を定める必要がありました。

不動産売却を有利に進めるために関連する法律は、しっかり押さえるようにしておくことで、よりスムーズにそして納得できる不動産の売却を進めてください。

まとめ

不動産の売却で知っておきたい法律とは

①宅地建物取引業法
・不動産会社に支払う仲介手数料の上限が定められている
・仲介手数料は交渉することが可能

②民法
・契約不適合責任が定められている

・契約不適合責任の損害賠償リスクを軽減するためには、契約時に不動産のマイナス情報をすべて伝えることと契約書に契約不適合責任の通知期間を定めておく必要がある

 

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