沖縄で民泊（旅館業）☆運用代行業者との付き合い方

2020/7/7

沖縄で民泊（旅館業）☆運用代行業者との付き合い方
沖縄で民泊（旅館業）を営むに当たり、ホストに代わって集客からお客様対応、宿泊後の清掃まで、まとめて丸ごとお任せできる「運用代行業者」は、とても便利で頼りになる存在ですよね。

ただ、確かに中国圏など海外にいる投資家の方々であれば、現地で柔軟にサポートをしてくれるため、「丸投げ」することもあるのですが、沖縄県内で民泊（旅館業）を始めるのであれば、完全な丸投げも不安が残るのではないでしょうか。

そこで今日は、沖縄で民泊（旅館業）を始めるにあたり、後々までパートナーとして良い関係を築くことができる、運用代行業者の選び方や付き合い方を、体験談よりお伝えします。

沖縄で民泊（旅館業）☆
運用代行業者との付き合い方

沖縄民泊（旅館業）運用代行業者とは

「運用代行」とは
沖縄の個人の民泊（旅館業）を対象とした運用代行業者の多くは、サービス内容が多岐に渡ります。

【　沖縄民泊（旅館業）運用代行のサービス内容　】

①　開始前のサポート

→　全ての運用代行業者には当てはまりませんが、開始前の物件探しや収益シュミレーション、Airbnb(※1)の登録やHP作成、旅館業許可申請まで、一切の開始業務を請け負ってくれる業者も増えました。

②　運用後のサポート

→　インバウンドを目的としているため、多言語によるメール対応や、集客業務、スケジュール調整や、価格適正化（※2)などを依頼できます。

③　現地での宿泊サポート

→　旅館業許可を得ている宿泊施設では不可欠な、鍵の受け渡しと本人確認の代行業務の他、現地トラブル発生時の対応を任せることができます。

④　現地宿泊後のサポート

→　ゲストが帰った後の清掃業務や寝具のクリーニング手配、アメニティーグッズの補充など、次のゲストに向けての準備の他、ゲスト満足度が分かるレビューの管理までサポートしてくれる業者も多いです。

…大まかにお伝えすると、ホストに代わり以上のようなサポート業務を行ってくれるのが、沖縄の民泊（旅館業）運用代行業者のサービス内容となります。

また、加えて一連のサポート内容に加えて、より収益を上げるための反省点や改善点まで記載された「運用報告レポート」を出してくれる業者が増えました。

このように、海外圏の不動産投資家が利用できるほど、「丸投げ」できる運用代行業者が多い点が特徴的ですが、任せる範囲が広ければ広いほど、当然ながらコストも掛かります。

(※1）Airbnb(エアービー)　…　個人でも簡単に登録できるため、沖縄でも個人の民泊（旅館業）に人気が高い、宿泊施設紹介サイトです。民泊業界ではトップのOTA(ネット上のみの旅行代行業者)ではないでしょうか。

(※2)　価格適正化　…　ホストとしてみれば当然宿泊代金が高い方が嬉しいものの、周辺競合とのバランスは欠かせません。このバランスを見て、宿泊料金を決めることを、「価格適正化」と言います。

ちなみに、今回「民泊」ではなく「民泊（旅館業）」として、旅館業法許可を得て、365日営業可能な施設を対象にしています。

これは、以前は民泊として運用していたものの、2018年の民泊新法の施行と、旅館業法の緩和改正により、旅館業法許可を得て運用している「戸建て貸切旅館」型民泊が増えているためです。

運用代行業者に任せる範囲を決める

沖縄で不動産査定☆より高く売却する価格交渉の基礎知識
このように沖縄の民泊（旅館業）では、海外投資家による物件も多いため、運用を「丸投げ」できるほど、サービス内容が多岐に渡り、充実しています。

ただ、一括現金で戸建て住宅を購入できるような、海外投資家ばかりではありませんよね。

海外投資家が参入する一方で、今では日本国内では今まで投資をしてこなかった一般世帯の参入が目立つようになりました。

戸建て住宅を貸切旅館として運営する、民泊ブームから始まった不動産投資の場合、国内ではごくごく一般家庭の方々が、ローンを組んで投資を行うケースも増えました。

そうなると、内容を把握せずに湯水のようにコストを掛ける訳にはいきませんので、内容と料金体系まで吟味して、利益とのバランスを計って行く必要があります。

【　沖縄民泊（旅館業）運用代行☆「範囲」を決める　】

★　運用代行業者のサービス内容には「パック料金」などもありますが、それぞれのサービスを分けて提供しているケースが多いです。

→　そのため、自分達の望む「サービスの範囲」を決めておくとブレません。コストを掛けてでも、依頼したいサービス内容のポイントは下記になります。

・　メールや電話対応

…　英語だけではなく、中国語や韓国語など多言語での対応が必要になり、自国の言語でやりとりができるほど、満足度も高まります。

・　清掃業務

…　髪の毛一本でも部屋に残っていると不快なので、プロの掃除が安心です。

・　ネット集客業務

…　個人で行う沖縄の民泊（旅館業）では、広告にコストを掛けることが難しいです。検索エンジンやAirbnb、Googleマップの検索上位に上がるよう、「seo対策」や「ローカルseo対策」が不可欠です。

最後の「ネット集客業務」では、「簡単だから」と自分でこなそうとする方が多いのですが、単純に登録をしていたり、コラムなどの記事を書いている訳ではありません。

日々変化するGoogleアルゴリズムをチェックしながら対策しているため、「なんの変哲もない」ページのようで、実はさまざまな工夫が施されていることが多いです。

このような、「プロにお願いしたい」サービス内容を優先的に、自分達が求めるサービス内容の範囲と、「いくらまでなら出せるのか」、予算（もしくは売上に対するパーセンテージ）を決めておくと、理想の運用代行業者を選びやすくなります。

初期段階から依頼する注意点

運用代行会社の選び方
前項でお伝えしたように、沖縄民泊（旅館業）をサポートする運用代行業者のなかには、最も最初の段階である「物件の紹介」から並走してくれる業者も少なくありません。

これも、沖縄では海外投資家も多く参入していることが一つの理由ですが、全くの初心者段階から、ひとつの運用代行業者に丸任せするケースでは、後々の悩みやトラブルの種にならぬよう、注意が必要です。

【　沖縄民泊（旅館業）運用代行☆丸任せの注意点　】

★　宿泊施設の建築や物件紹介から依頼するのであれば、ホストがひとりでも運用できるよう、細かく情報を伝えてくれる業者であれば、比較的良い関係性で、ストレスなく要望を伝えやすいです。

①　物件から二人三脚で始めた場合、後々業界が分かってきたホストが、別の運用会社への変更が難しくなるケースがあります。

→　物件紹介時の条件によっては、その運用代行業者以外に依頼できない…、と悩む例もありました。

②　日本の運用代行業者の多くは、料率制（売上から比率で手数料をもらう契約制度）です。

→　初期段階からほとんど全てを依頼する場合、手数料のパーセンテージが割高になる業者が多く、長く高い料率で手数料を支払うケースも見受けられます。

③　旅館業申請から全てを代行業者に依頼したケースでは、ホストは自分の運営している物件の状況や、旅館業の法律やルールが分からないままにもなり兼ねません。

→　理解していないがゆえのトラブルの可能性も高まります。

もともととても信頼している人が担当するなど、ホスト側がずっと、特定の運用代行業者を選ぶと決めているのであれば、問題はないかもしれません。

けれども、2011年前後から始まった民泊ブームのなか、2018年には民泊新法の施行に旅館業法の緩和改正、2020年にはコロナショックが起こり、沖縄の民泊（旅館業）業界も日々大きな変化が起きています。

さらにインターネット界隈も日々目まぐるしく変化しているなかで、集客方法も常に一定ではない今、その時々の状況に合わせて、上手に流れに乗り、変化する姿勢が必要です。

そんななか、その時々に合わせて柔軟に変化していくためにも、ホスト自身がある程度は運営できるノウハウと知識を身に着けることを軸として、「取捨選択できる」環境を作ることも、競合の多い沖縄の民泊（旅館業）で生き残るポイントと言えます。

いかがでしたでしょうか、今日は沖縄の民泊（旅館業）を始めるには、とても便りになる運用代行業者について、自分にあった業者の選び方と、後々まで対等なパートナーとして続けていける、「付き合い方」についてお伝えしました。

全国的に売上の15%～30%を手数料とする運用代行会社が多く、その一部のみを依頼するケースも多く見受けられます。

特に清掃に関しては運用代行業者ではなく、清掃業者も沖縄には数多くあるので、多国籍言語に対応しなければならないメール（電話）対応と、清掃業務だけを、それぞれの業者に依頼するベテランホストも多いです。

こちらの采配で業者選びができたり、サービス内容を吟味できる契約だと、ホストとしてもストレスの少ない運営が期待できます。