沖縄では不動産投資として、旅館業目的が人気ですよね。一般的な戸建て物件を購入して、戸建て貸切旅館として営業するケースです。
 
民泊ブームの流れで、他の投資には興味のない家庭でも参入が進んでいますが、何千万もの戸建て物件を、一括現金で購入できる方ばかりではありません。
 
金融機関から融資を受ける必要がありますが、一般的な戸建て物件でも収益物件に入りますので、住宅ローンが適用するのかどうか…、相談の声も多く見受けます。
 
そこで今日は、沖縄で不動産投資（旅館業）を始める時のローンとして、住宅ローンは適用するのかどうか…、どのようなローンが適しているのか…、融資形態についてお伝えします。
 

 

沖縄の不動産投資なら旅館業☆
住宅ローンは適用しない

 

住宅ローンは「住む」ことが目的

沖縄の不動産投資で今、旅館業を営むための「戸建て住宅」が人気ですよね。ブームになっている「戸建て貸切旅館」は、いわば「おしゃれな戸建て住宅」を宿泊施設として提供しています。
 
そのため、最初のうちは「住宅ローンで融資を受けることができる」と考える方も見受けられるのですが、実は、住宅ローンは適用しません。
 

 

収益を目的としない住宅ローンの場合、金利だけではなく保証料も割安に設定されている点も特徴です。
 
現在は旅館業許可を取った戸建て住宅などの宿泊施設を「民泊」と呼ぶケースが多くなりましたが、昔の「民泊」は家族が日ごろから住んでいる住宅の、たった一部屋ほどを提供する形態が多くありました。
 
この場合、「文化交流事業」として宿泊費を取らなかったり、取ってもほんのお礼程度のものだったため、その昔は「民泊」でも、住宅ローンで融資を受けることは、あまり問題にはなりませんでした。
 
現在でも「一部」の提供であれば、「併用施設」として認められますが、「一部屋」ほどの小さなスペースです。（詳しくは後ほどお伝えします。）
 

 

住宅ローンの悪用の末路

民泊ブームから始まった沖縄の不動産投資（旅館業）は、一般住宅をゲスト（旅行客）に提供するため、なかには「居住目的の一般住宅」として、ウソの申告により融資を受ける事例もありました。
 
けれども、何らかの形で営業の事実が認められた場合、窮地に陥るケースが少なくありませんので、どうぞ注意をしてください。
 

 

…などなどの事例があります。
 
特にフラット35は住宅ローンのなかでも返済期間全期間に渡り、長期固定金利なうえに低金利が実現するプランなのですが、これも住宅金融支援機構と民間金融機関が連携しているからこそです。
 
「住宅金融支援機構」は政府機関なので、より厳しい審査があると考えてください。
 
どちらにしろ、沖縄の不動産投資で戸建て旅館業を狙うなら、収益が伴うローンを利用して、堂々と営業をしたいところです。
 
（詳しくは別記事「沖縄の不動産投資で住宅ローン？ウソが起こした体験談」でもお伝えしています。）
 

 

「収益併用物件」で住宅ローンを利用する

前の項で少し触れたように、居住空間の一部を宿泊施設として提供する場合、「居住目的」として認められるケースがあります。
 

 

沖縄でも戸建て住宅の不動産投資が増え、旅館業転用が増えたため「収益併用物件」への審査もより厳しくなりました。
 
同じ「収益併用物件」でも、住居の2階部分を賃貸物件として貸し出したり、民泊（旅館業）として営業をする「併用物件」もありますよね。
 
「併用物件だから大丈夫！」と言う方も、事前に確認してからプランニングを進めると、より安心かもしれません。
 

 

アパートローンにも注意

沖縄で人気の不動産投資には、旅館業の他に賃貸住宅がありますが、最近では空き室リスクも危惧されるため、より利回りの良い旅館業へ転用する事例も増えました。
 

 

なかにはアパートローンで融資を受けた物件でも、そのまま旅館業に転用できるケースもありますが、ここで理解しておきたい点は「確認する先は金融機関」と言うことです。
 
…と言うのも、不動産業者やリフォーム業者などが「転用できますよ！」と言うケースがあるのですが、融資に関しては当事者同士でしか確認できません。
 
不動産業者やリフォーム業者などは、建物に関してはプロですが、融資やお金に関しては当事者ではありませんので、まずは金融機関に確認をしてください。
 

 

沖縄の不動産投資（旅館業）で利用できるローン

では、どのような融資形態（ローン）が利用可能なのでしょうか。収益物件で賃貸住宅ではない、今回の旅館業の場合には「不動産投資ローン」や「事業用ローン」などが当てはまります。
 

 

民泊ブームも定着化し、「民泊事業ローン」なども登場しました。（三井住友信託銀行グループなど）
 
やはり目的が収益目的の「事業」ですから、その事業が破綻して返済ができなくなるリスクも伴います。
 
そのため、「リスクプレミアム」などと呼ばれる、リスク対応のための上乗せ金利もあり、どうしても住宅ローンよりは金利が高くなるのが特徴です。
 
沖縄の不動産投資（旅館業）で利用できるローンについて、詳しくは別記事「沖縄の旅館業投資☆融資が引けるローンと特徴」でお伝えしています。
 
 

いかがでしたでしょうか、今日は沖縄で不動産投資（旅館業）を始める際、住宅ローンを利用することはできるのか…、その可能性と、ムリをして住宅ローンを利用する危険性についてお伝えしました。
 
2020年現在、住宅ローン金利の目安は0.4%～0.7%、一方、最近注目されている民泊ローンの金利は2.5%～3.9%が目安です。
 
そうなると住宅ローンで融資ができれば…、と考えてしまうのも仕方がないのですが、やはり後々を考えるととても危険ですので、避けてください。
 
住宅ローンと事業用ローン、どちらを先に組んだ方が良いのかと言えば、実は事業用ローンが先の方がベターではないでしょうか。
 
詳しくは別記事「沖縄の旅館業投資☆融資が引けるローンと特徴」でお伝えしてきますので、どうぞ併せてご参照ください。
 
 

まとめ