沖縄で不動産査定☆マンション売却5つの基礎知識
2020/8/7
沖縄で不動産の査定を受ける時、「査定前の準備は必要かな…」「より高い査定額を付けてもらうためには、どのようにしたら良いかな…」と、迷いがちですよね。
特に戸建てが多かった沖縄でもマンションの不動産査定が増えました。戸建てとマンションでは、査定の時のチェックポイントや準備が少しずつ違います。
沖縄で戸建ての不動産査定については別記事「沖縄で不動産査定を受ける前に☆賢く売却する基礎知識」でお伝えしていますが、マンション査定となると、どのような違いがあるのでしょうか。
そこで今回は、沖縄でマンション不動産査定を受ける前の、基礎知識と準備をお伝えしていきます。
沖縄で不動産査定☆
マンション売却5つの基礎知識
沖縄で不動産査定を受ける前に…
沖縄でのマンション不動産査定では、戸建てなど新しい家への住み替えを希望している方が多いです。
金銭的に余裕があれば先に新居を購入してから、旧居を売却する「買い先行」ができますが、ほとんどの方が旧居を売却して得たお金を新居購入費用に充てる「売り先行」を希望しています。
この時、沖縄で不動産査定をする業者の多くが、買い手を紹介する仲介業者だと言うことは理解してプランニングを進めてください。査定額はあくまでも予想額に過ぎません。
【 沖縄で不動産査定☆売り先行の注意点 】
☆ 沖縄の不動産業者が買い取る査定額は決定事項ですが、一般的には買い手との交渉で売却額が決まるため、客観的な金額設定が成功のポイントです。
→ 複数の沖縄不動産業者へ査定を依頼して、最低値と平均値をチェックし、最低値を想定した買い替えのプランニングをおすすめします。
売却と同時に新居を購入する際、想定額よりもはるかに下回る売却額で売れてしまうと、新居の住宅ローン計画が崩れてしまう点が危険です。
買い取りを検討したとしても、業者としては買い取り額に上乗せして販売しなければならないため、本来の査定額の80%ほどと想定しなければなりません。
査定前にチェック！
沖縄の不動産業者に査定を依頼する前に、事前にチェックしてクリアにしておきたい事柄が、マンション管理費や修繕積立金の滞納です。
事務処理だけを考えると、マンションの管理費や修繕積立金が滞納していたとしても、買い手が気に入りさえすれば売却はできます。
ただこの場合、ほとんどのケースで滞納していたマンションの管理費や修繕積立金は、買い手側が支払いをしなければなりません。
【 沖縄で不動産査定☆管理費・修繕積立金の滞納 】
★ 買い手側の立場に立って見た時、前居住者の滞納金を肩代わりすることになります。
→ その分、購入額から値引きすることにはなりますが、「前居住者が滞納をするような人だった…」と考えると心象は良くないため、減点材料になりがちです。
このような事情から沖縄の不動産業者は査定時に、「滞納が残る物件」は値引き要素として捉えます。
しばしば売却を決めた後の管理費や修繕積立金を滞納する売り主がいますが、査定額が下がるだけではなく、買い手がなかなか付かないことにもなり兼ねませんので、査定前に滞納金は完済してください。
管理費・修繕積立金が前払いの場合
ちなみにマンションの管理費や修繕積立金は前払い制が多いです。そのため、すでに売買契約を済ませた物件でも、前居住者が管理費・修繕積立金を前払いで払っているケースもあります。
【 沖縄で不動産査定☆管理費・修繕積立金の前払い 】
★ 例えば、売り主が8月分の管理費・修繕積立金を7月に支払っているとして、買い主が8月1日から入居するとします。このような場合には「清算」手続きがスムーズです。
→ 売買契約を済ませた物件を引き渡す日(今回の例では8月1日)に、買い主が売り主に前払いを済ませた管理費・修繕積立金を渡して「清算」します。
中古物件の売買では、全ての費用の区切り良いタイミングで引き渡しができる訳ではありません。そのため「清算」による調整方法は、マンションの管理費や修繕積立金だけではなく、固定資産税や都市計画税でも適用します。
【 沖縄で不動産査定☆修繕積立金は管理組合の費用 】
★ マンションの修繕積立金について、「入居時に一度も修繕工事がされなかったから、修繕積立金が戻るのでは？」と考える方がいますが、実際には戻りません。
→ これらの項目は、マンションの管理組合を運営するために支払います。共有施設を修繕するための「積み立て」なので、管理組合のお金です。
「専有面積」が記載された資料を準備する
登記簿謄本に記載されるマンションの部屋の免責は、「内法面積(ウチノリメンセキ)」と呼ばれる測定方法で、壁の内側から測定しています。
けれども沖縄でマンションの不動産査定を行う時には、壁の芯(真ん中)部分から面積を計る「壁芯面積」を確認しますので、売却物件の壁芯面積が分かる書類を用意してください。
【 沖縄で不動産査定☆壁芯面積の分かる書類 】
★ 壁芯面積は「専有面積」とも呼ばれ、ほとんどのケースで購入時に交わす「重要事項説明書」などの書類に記載されています。
→ 登記簿謄本には内法面積が記載されているため、所有者しか知り得ない数字になるので、査定前に事前に探して準備をしておくと安心です。
沖縄の不動産会社に査定を依頼し売却を決めたら、タイミングによっては1カ月～3カ月と、あっと言う間に売却に至る物件も少なくありません。売却時に必要になる他の書類も査定前に揃えておくことで、一連の流れがスムーズに進みます。
売却時に必要になる書類
では、沖縄の不動産業者に査定を依頼する前に、売却時を想定して準備を済ませておきたい書類には、どのようなものがあるでしょうか。
【 沖縄で不動産査定☆売却時に必要な書類 】
★ 戸建て・マンションに関わらず、共通して必要な書類は購入時の「売買契約書」です。
① 売買契約書
… その後、不動産を売却した年の確定申告でも、購入時の売買契約書を使います。確定申告により源泉徴収の還付を受けることができる場合(※)も多いので、売却後も保管しておくと安心です。
② マンション管理組合による「管理規約」
… 国土交通省による基本事項を基準にして個々のマンションが定めた、居住者がお互いに快適に暮らすためのルールが記載されています。
③ 使用細則(しようさいそく)
… マンションのルールをさらに細かく定めたルールブックです。例えば、ベランダや廊下といった、共有部分の使い方などが示されているので、後々リフォームをしたい時などに役立ちます。
④ 分譲時のパンフレット
(※)源泉徴収の還付を受ける時は、購入価格を売却価格が下回ったケースです。住宅用の中古物件売買市場では、ほとんどのケースで購入価格が売却価格を下回りますので、基本的には確定申告をします。
いかがでしたでしょうか、今回はマンション売却時、沖縄で不動産査定を受ける前に準備をしておきたい事柄や、理解しておきたい基礎知識をお伝えしました。
沖縄の不動産業者による査定時には、物件価格に影響するチェックポイントに沿って現場確認をしますので、買い手の内覧時のように「印象」を気にする必要はありません。
むしろ、リフォームやハウスクリーニングをせずにまずは査定を受けて、専門業者の見解を尋ねながら、必要な箇所は修繕をする順番が理想的です。
とは言え買い手の第一印象につながるため、内覧前には専門業者にハウスクリーニングを依頼することは、良い作戦かもしれません。
戸建て・マンションに共通する査定前の準備は、別記事「沖縄で不動産の賢い査定☆事前に知りたい5つの準備」「沖縄で不動産査定を受ける前に☆賢く売却する基礎知識」でもお伝えしています。
共通する部分もありますが、参考に立ち寄ってみてはいかがでしょうか。
まとめ
マンションの査定を受ける前の準備とは
・複数の業者に依頼して客観的な価格を見る
・管理費・修繕積立金の滞納は清算する
・前払いした管理費・修繕積立金は引き渡し時に清算する
・「専有面積」が記載された書類を準備する
・売却時に必要な書類は査定前に揃えておく
