沖縄の住宅ローンは年収の何倍が目安？銀行任せにしない返済額の出し方

・沖縄の住宅ローンは年収の何倍が適切？
・沖縄で住宅ローンは年収別にいくらだとキツクない？
・沖縄で住宅ローンを組む注意点とは？
 
沖縄で住宅ローンを組むなら年収から見てムリのない返済計画を立てたいですよね。
沖縄の住宅ローン審査では年収別に融資額を決めますが、相手任せの返済計画も危険です。
 
本記事を読むことで、沖縄で住宅ローンを組む年収別の借入金額の目安や、月々の返済額、完済のための住宅ローン選びのポイントが分かります。
 

沖縄の住宅ローン｜年収の何倍が適切？

◇沖縄の住宅ローンでは、年収の7～10倍までが適切とされます
 
国土交通省住宅局と財務省大臣官房政策金融課が所轄する、独立行政法人「住宅金融支援機構」が、民間金融機関と提携して提供する沖縄の住宅ローン「フラット35」が、2021年に実施した利用者調査の結果です。
 

＜沖縄の住宅ローン｜年収の何倍？＞ ●フラット35を利用した65,877件を集計
[住宅の種類]	[年収倍率の目安]
[新築物件] ①土地付き注文住宅　 ②分譲マンション ③建売住宅	[新築物件] ・年収の7.3倍 ・年収の7.2倍 ・年収の7.0倍
[中古物件] ④中古マンション ⑤中古一戸建て	[中古物件]　 ・年収の5.8倍 ・年収の5.7倍

 
フラット35は15年～35年の借入期間のうち、全期間固定金利が定評の住宅ローンで、ネット銀行などの変動金利と比較すると、金利が割高傾向にあります。
 
けれども契約時に返済総額が分かる上、着実に契約した月々の返済額を支払うことで、確実な完済が見込める商品です。
 
2023年9月時点のフラット35金利は1.550%～1.800%ほどですが、それでも沖縄の住宅ローンでは、年収の7.0倍を目安にした借り入れが多い傾向にあります。
 

 

ネット銀行の変動金利は安い？

◇ネット銀行の変動金利は、SBI新生銀行の0.29%など安い傾向です
 
ただし沖縄の住宅ローンで、ネット銀行が提供する変動金利は、契約時の固定金利期間1年～3年ほどのみ適用する、格安の金利で目を引く商品も多いでしょう。
 
沖縄のネット銀行で住宅ローンを組む際、契約時～期間限定の格安金利商品を選ぶと、期間が過ぎて再契約を結ぶ際、金利が各段に上がるものも少なくありません。
 

＜沖縄の住宅ローン｜格安変動金利の注意点＞
①金利が急上昇する可能性	[対策] ・5年ルール (5年間は返済額が変わらない) ・1.25%ルール (前回の返済から1.25%以上上昇しない)
②元利均等返済方式のリスク	・見えない未返済が蓄積する可能性 ・完済日に未返済額を一括返済する

 
沖縄の住宅ローンで金利の低い変動金利を選ぶ最大の注意点は、「見えない未返済が蓄積する」リスクです。
 
一般的に沖縄で変動金利の住宅ローンを契約する際、金利が上昇しても、月々の返済額が変わらない「元利均等返済方式」を選びます。
 

＜「元利均等返済方式」リスク＞
[元利均等返済方式とは]	・月々の返済額を一定にする ・内訳は「元金＋利息」 ・利息優先
[金利が上昇すると]	・利息分の返済額が増える ・元金返済が滞る ・完済時に未返済分が蓄積される

 
本来は元金が減るにつれて利息も下がって行くでしょう。
 
けれども沖縄の住宅ローンで変動金利を選び、金利が急上昇した場合、元利均等返済方式では「利息優先」ですから、「月々の返済のほとんどが利息だった！」なんて事態にもなり兼ねない点が、大きなリスクです。
 

 

 

沖縄の住宅ローンで「満額借り入れ」リスクは？

◇沖縄の住宅ローンで「満額借り入れ」は人任せの選択です
 
人々が預金をする時、金融機関にとっては人々から「借金」をしています。
そう考えて金融機関の預金金利と融資金利を比較すると、融資の金利は「高利」ですよね。
 

 
世間では「年収別融資可能金額」に注目しますが、融資可能金額を、借り入れ希望金額が上回るケースは、それほど注意点はありません。
金融機関が返済能力がないと判断し断られることもあるくらいでしょう。
 

 
むしろ、借り入れ側が注意をしたいケースは、その反対です。
借り入れ希望金額以上の融資可能金額を、金融機関が提示した時は、自分で家計をシュミレーションしましょう。
 

＜沖縄の住宅ローン：融資可能金額目安＞
[年収]	[借り入れ可能額]	[月々の返済額] (金利0.5%)	[月々の返済額] (金利1.5%)
①300万円	・2,270万円	・58,925円	・69,503円
②500万円	・3,030万円	・98,123円	・115,737円
③600万円	・4,540万円	・117,851円	・139,007円
④800万円	・6,060万円	・157,308円	・185,547円
⑤900万円	・6,820万円	・177,037万円	・208,817円

 
沖縄の住宅ローンでネット銀行の変動金利を利用すると、0.10%以下の商品も多く発見できますが、実際の審査基準は金利3.0%を想定とします。
 
今後の金利上昇リスクを踏まえた融資可能金額の算出方法に倣って、まず融資可能金額の目安を出したうえで、各々の家庭に合わせたゆとりを掛けていくと良いでしょう。
 

 
また沖縄でネット銀行の住宅ローンを組むとして、金利は低いものの、その他事務手数料などの諸費用が、一般的な沖縄の住宅ローン商品よりも割高です。
契約時の保証料や事務手数料も確認をして、総額から検討をしてください。
 

 

安心、沖縄住宅ローンの返済額

◇まず無理のない月々の返済額を決め、逆算する方法も有効です
 
3,000万～8,000万円と言った高額な金額を動かすとなると、暮らしのイメージが沸きにくく、ついつい人任せになりがちです。
 
そこで安全な「月々の返済額」から決めると、イメージが付きやすくなります。
月々返済をする自分を、ライフプランにそって客観的にイメージし、そのバランスにムリがないかどうかを見極めてください。
 
「ムリのない月々の返済額の基準」とされる、3つの指標があります。
 

 
ただ、「3つの指標」はごく一般的な数値を差すものです。
決して、全ての個人家庭に該当する訳ではありません。
 
例えば返済負担率は、収入に合わせて算出したとしても、支出項目が曖昧です。
ではどのようにして、安全な月々の返済額を割り出せば良いでしょうか。
 

 

安全な月々の返済額の出し方は？

◇設定した月々の返済額で、家計簿をシュミレートします
 
最も安全な月々の返済額は、現状支払っている家賃です。
現状が成り立っているため、この家賃と月々の返済額を比較しますが、家を購入した場合、固定資産税など、住宅ローン以外の支出にも注目します。
 

＜沖縄の住宅ローン｜安全な返済額＞
[現在の家計簿]
①現在の住宅関連費用を合算	・家賃 ・駐車場代 ・管理費 …など。
②毎月のゆとり	・貯蓄 ・自由な金額
[住宅購入後のシュミレート]
③住宅購入後に掛かる費用	・住宅ローン ・修繕積立て金(目安) ・固定資産税(目安)
④毎月のゆとり	・積み立て金 ・自由な金額 (収入の5%以上が目安)
⑤比較検討	・現状(①＋②) ・住宅購入後(③＋④)
⑥ゆとりある月々の返済額が出る

 
では、現在の賃料や管理費、駐車場代金が合計15万円①、貯蓄や自由な金額が5万円前後②であった場合の一例で検討してみます。
 

＜安全な返済額の一例＞
[現在の家計簿]
①現在の住宅関連費用を合算	・15万円
②毎月のゆとり	・5万円
[住宅購入後のシュミレート]
③住宅購入後に掛かる費用	・住宅ローン…(後ほど算出) ・修繕積立金…1万円 ・固定資産税…2万円 (合計3万円)
④毎月のゆとり	・積立金…5千円 ・自由な金額…2万5千円 (年収500万円として5%以上)
⑤比較検討	・現状…20万円 ・住宅購入後…6万円
⑥ゆとりある月々の返済額が出る	現状20万円－6万円＝14万円

 
現在の家賃や暮らしの収支から出した場合、上記の事例では約14万円が、安全に返済できる月々の返済額の目安です。
 

 

まとめ：沖縄の住宅ローンでは年収×7倍が多い傾向です

フラット35利用者を対象にした調査では、2021年度の住宅ローンは年収の7倍～10倍の融資を受けた層が多い傾向にありました。
 
この数字は年々上昇傾向にあり、実際には年収の7～10倍では、月々の返済がきつく感じる人もいるでしょう。
 
沖縄の住宅ローン審査では、金利上昇リスクを踏まえて金利3%～4%とし、返済負担率が年収の35%を目安としています。
 
ただ満額借り入れでは住宅ローンの返済は、生活の変化によるリスクが伴います。
実際の家計簿から、現在の家賃・住宅関連費用を算出し、住宅購入後に掛かるであろう固定資産税などと比較検討しながら、今の暮らしぶりに見合った月々の返済額を決める方法も一案です。