【沖縄の実家相続】相続で不動産所得税はかかる？課税されるケースとは
2022/7/1
被相続人から沖縄で不動産を相続する場合は、原則として不動産取得税はかかりませんが、しばしば沖縄の相続において不動産所得税を気にする声はありますよね。
原則的には自分で不動産を購入したり譲り受けた場合など、不動産を取得する際に「不動産取得税」が課税されます。
しかし相続の場面で不動産取得税が「絶対に」かからないというわけではありません。
いくつかのケースによっては、沖縄で不動産を相続すると不動産取得税や、その他の税金がかかることもあるでしょう。
そこで今回は、沖縄での相続の場面で不動産取得税かかるケースや、課税対象なる税金関係を解説します。
【沖縄の実家相続】相続で不動産所得税はかかる？
課税されるケースとは
相続では、不動産取得税が発生しない！
原則として相続による不動産取得税は課税されません。
なぜかというと、「不動産取得税は、生きている人から不動産を取得した場合に発生する課税される」税金だからです。
しかし一部のケースを除いて、相続の場面で不動産取得税は課税されることもあります。
この点に注意して相続を進めてください。
沖縄に多い相続で不動産取得税が課税されるケース
では、沖縄ではどのような相続のケースで不動産所得税がかかるのでしょうか。
沖縄に多い相続の場面で不動産取得税が課税させるケースは、主に下記3点です。
＜沖縄の相続で不動産所得税、3つのケース＞
(1)生前贈与を受けた場合
(2)法定相続人以外が遺贈を受けた場合
(3)死因贈与を受けた場合
上記を順に解説します。
(1)生前贈与を受けた場合
不動産取得税は原則、生きている人が不動産を譲り、取得した場合に発生する税金です。
生きている時に財産を贈与されるということは、生前贈与で不動産を取得した形になります。
＜生前贈与での不動産所得税＞
● 生前贈与により不動産を取得したケースでは、その時点で不動産所得税が課税されるでしょう。
→ また、生前贈与を受けた財産を相続する際、相続財産を加算する制度を利用したとしても、相続において不動産取得税が課税されるので、注意が必要です。
仮に、生前の叔父から子か孫に贈与する遺言を残し、その遺言が執行されると、相続時に「生前贈与を受けた」という記録が残ります。
そこで、相続時に不動産取得税が課税されるということです。
(2)法定相続人以外が遺贈を受けた場合
法定相続人以外が遺贈を受けた場合にも、相続時に不動産取得税が課税されます。
では、「遺贈」とはどのような事柄を差すのでしょうか。
＜「遺贈」とは＞
●「遺贈(いぞう)」とは、遺言によって法定相続人以外の第三者へ、財産を継承・譲渡することです。
遺贈を受けると、基本的には下記3点の税金課税が発生します。
・相続税
・不動産所得税
・登録免許税
このように遺贈を利用すると遺言内での指定によって、法定相続人以外の第三者でも、遺産を継承・譲渡できます。
ただ第三者なので、遺贈の種類によって相続の場面で不動産所得税が掛かる仕組みです。
ちなみに遺贈には2種類あります。
(1)包括遺贈と(2)特定遺贈ですが、主に(2)特定遺贈による相続について、不動産所得税がかかる可能性が出てきます。
そこで、ここでは少し遺贈の2つの種類について解説しましょう。
(1)包括遺贈
「包括遺贈(ほうかついぞう)」の一例は、「全体の財産のうちAさんに半分遺贈する」などです。
＜包括遺贈＞
(1)包括遺贈とは
・特定の財産は指定がない
・一定の割合で遺産を継承・譲渡する
(2)メリット
・不動産所得税は非課税
(3)デメリット
・プラスの財産だけではなく、マイナスの財産も引き継ぐ
特定の財産指定がなく遺産のなかから一定割合を相続する包括遺贈では、プラスの財産だけではなくマイナスつまり「借金」も引き継ぐことになります。
このようにマイナスまで請け負う、つまり、相続人と同じ地位を持つものとして、相続に場面では不動産取得税は非課税です。
(2)特定遺贈
「特定贈与」の一例は、「土地をBさんに遺贈する」などです。
つまり特定の財産を指定して遺産を相続させる方法を差します。
(包括遺贈では特定の財産を指定していません。)
＜特定遺贈＞
(1)特定遺贈とは
・特定の財産を指定し継承・譲渡する
(2)メリット
・マイナスの財産はせず、プラスの財産だけの継承・譲渡が可能
(3)デメリット
・不動産所得税が課税される
特定遺贈の場合、借金などマイナスの財産は請け負わなくても良いので、相続人と同じ条件(地位)ではありません。
そのため法定相続人であれば不動産取得税は非課税となりますが、法定相続人以外の第三者が遺贈により遺産を継承・譲渡した相続では、不動産所得税の課税対象となります。
※この他、遺贈について詳しくは下記で解説しています。
・【沖縄の相続対策】遺言書で第三者へ遺産を譲る「遺贈」、3つの注意点
(3)死因贈与を受けた場合
死因贈与とは「被相続人が亡くなった場合、この土地をあげる」というように、死亡を原因とする贈与の形です。
遺言と同じく死亡をきっかけに実行されるとはいえ、仮契約で贈与側と受け取り側の間で交わされた贈与契約であることから、生前贈与と同じく不動産取得税は課税されます。
相続における不動産取得税の計算方法
相続で不動産取得税が課税させる場合、以下のような計算方法を使って計算します。
＜相続における不動産所得税の計算方法＞
●相続された・取得した不動産価値×税率＝税額
相続により不動産所得税の税額を算出する場合、不動産価値は固定資産税評価額が基準です。
固定資産税評価額は、毎年春時期に役所から届く固定資産税の納税通知書で確認できます。
＜相続における不動産所得税の事例＞
●住宅の場合、標準税率は3％ですので、固定資産税評価額が3000万円の場合、上記公式に当てはめると下記の計算です。
→固定資産税評価額3,000万円×標準税率3%＝90万円
ちなみに基本的には税率4％ですが、今回は一般住宅(土地付き)として軽減税率が適用されたとして計算しています。
軽減税率は取得時期(※)などもありますし、借地のケースなど住宅の状況によっても税率は違いますので、個々のケースで確認をしてください。
(※)軽減税率の取得時期は、2020年現在で2008年4月～2023年3月31日まで対象
固定資産税評価額は時価ではない
ちなみに相続における不動産所得税の計算で用いる不動産価値は、固定資産税評価額であり時価(販売価格)ではありません。
つまり不動産会社による査定で算出された時価(販売価格)とは違うと考えてください。
＜固定資産税評価額と時価＞
●一般的に固定資産税評価額は時価の60〜70%ほどが基準とされているため、低い金額になることが一般的です。
相続により不動産財産を譲り受けた場合、相続税や不動産所得税の算出には固定資産税の納税通知書で確認をしますが、実際にその不動産を売却したい時には、不動産会社による査定を受けて、時価を出した方が良いでしょう。
最後に
以上が相続の場面で不動産所得税の課税が求められるケースです。
原則として不動産財産を相続したとしても、一般的な相続では不動産所得税は課税されません。生きている人が譲渡する場合に課税対象となる税金だからです。
けれども遺言による遺贈など、相続の場面では不動産取得税が非課税から課税になるケースもあるので、純粋な相続ではない場合に確認をすると良いでしょう。
・第三者が遺産を継承・譲渡された場合
・生前に遺産を譲渡された場合
・生前に遺産の譲渡を契約した場合
また相続においては不動産取得税が課税されなくても、その他の税金(相続税・登録免許税)が課税されるなど、さまざまな税金が関係してくるので、自分のケースで数字を出しておくと安心です。
以上の確認をしながら、相続において「不動産取得税が課税されるかわからない…。」という不安があるなら一度、司法書士・税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。
まとめ
相続で不動産所得税が課税されるケースとは
●原則、相続で不動産所得税は課税されない
●不動産所得税の課税ケース
(1)生前贈与を受けた場合
(2)遺贈を受けた場合
・特定遺贈
・法定相続人以外の第三者
(3)死因贈与を受けた場合
