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沖縄で相続した実家を、気にはなっているものの放置状態になっている方は多いですよね。本州に住んでいれば頻繁に訪れることもできませんし、メンテナンスコストなども掛かります。
沖縄では相続した実家が放置されてまま、空き家になってしまった物件を良く見受けますが、このままでいると、固定資産税が高くなってしまうかもしれません！
今回は、沖縄で相続した実家が放置状態になっている…、そんな方に注意していただきたい「特定空き家」についてお伝えします。
沖縄で相続した実家は放置状態になっている？
固定資産税が高くなるかも！
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固定資産税が割高になる？
全国的に空き家問題が深刻化している現在、沖縄でも相続した実家が放置され続け、草木がうっそうと茂った物件を見受けます。
そこで国土交通省により平成27年5月、「空き家対策特別措置法」が施行されました。これは特に築年数の古く放置された、いわゆる「ボロ屋」を減少させるための対策です。
沖縄で相続した実家事例では、目安として築30年以上、定期的なメンテナンスがされていなくて、例えば害虫被害が予想されたり、倒壊の危険性のある家屋など、近隣住民に不安や影響を与えるような物件が対象になります。
【 沖縄で相続した実家☆「特定空き家」 】
● 平成27年度の税制改正大綱による文面はコチラです。
「そのまま放置すれば倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態または著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態であると認められる空き家」
このような状態の空き家を「特定空き家」と指定し、撤去をしないと固定資産税が高くなるよう、税制度を改正しました。
改正された制度や計算方法については後ほどお伝えしますが、まずは事項で、特定空き家の詳細について、それぞれ実際の事例とともに、詳しく説明していきます。
「特定空き家」とは？
前項で平成27年度に実際にだされた税制改正大綱の文章をお伝えしましたが、ここではより詳しく、事例まで掘り下げていきます。
沖縄で相続した実家の場合、周辺住民の苦情などにより「特定空き家」として指定されたケースが多く見受けますが、草木がうっそうと茂り周辺の敷地まで侵略していたり、害虫被害などの苦情が多いでしょう。
【 沖縄で相続した実家☆特定空き家の実際 】
● 今回の税制改革の目的は、最終的には空き家の売却による減少ですが、まずは家屋を更地にして撤去してもらうための施行です。
(1)倒壊などの危険性の高い家→ 木造が朽ちている、そのまま放置していると、いずれは倒壊する危険性のある状態の空き家。
(2)景観を損なう空き家→ 定期的なメンテナンスが成されず、家屋が埋まるほどの草木がうっそうと茂っていたり、その敷地のみ不自然に危険、怖い印象を与える家屋です。
(3)周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な空き家（近隣住宅に迷惑を掛ける空き家）
・近隣の敷地まで草木が侵略している状態
・害獣（ねずみなど）や害虫が発生している状態
・空き家により若者のたまり場など、近隣住民に不安を生じさせる
…などなどです。特に沖縄で相続した実家では、ねずみなどの害獣や害虫による苦情は多くです。
ねずみなどの害獣や害虫などは、一度発生するとひょんなことから近隣住宅へ移動したり、繁殖したりするため、その被害は深刻になります。
「特定空き家」として指定されないためには、定期的なメンテナンスとともに外注に頼らず、実際に年に数回は沖縄で相続した実家へ訪れて、一晩泊まるなど、暮らしの現状を把握すると良いでしょう。
見た目には保たれているものの、夜になると害獣や害虫被害を実感したり、たまり場になっていたり…、雨が降ると門前の排水溝が詰まるなど、時間帯によって見えないものが見えることもあります。
どのような仕組みで固定資産税が上がるの？
沖縄で相続した実家が「特定空き家」に指定された場合、今までの固定資産税よりも、状況によっては4倍～6倍以上も負担が上がる空き家も少なくありません。
沖縄で相続した実家が特定空き家でない場合、解体費用を出してわざわざ更地にしなくても、家屋が建っている状態の方が固定資産税が割安になります。
けれども沖縄で相続した実家が「特定空き家」と指定された場合、それが逆転する仕組みです。では、具体例を出して比較検討してみましょう。
【 沖縄で相続した実家☆固定資産税の比較検討 】
● それでは土地200㎡以下の住宅用地に、沖縄で相続した実家が建っていたケースで計算します。土地評価額1,200万円、家屋の評価額が160万円で、更地評価額70％に課税です。
(1)沖縄で相続した実家に、居住しない場合の固定資産税
☆ 評価額×1/6×1.4＝固定資産税
（家は別途、固定資産税を支払う：評価額×1.4％＝固定資産税）
＜土地＞1,200万円×1/6×1.4％＝28,000円
＜家＞160万円×1.4％＝2,2400円
※ ＜土地＞28,000円＋＜家＞22,400万円＝50,400円
(2)沖縄で相続した実家が「特定空き家」になった場合の固定資産税
☆ 評価額×7/10×1.4％＝固定資産税
（家は別途、固定資産税を支払う：評価額×1.4％＝固定資産税）
＜土地＞1,200万円×7/10×1.4％＝117,600円
＜家＞160万円×1.4％＝2,2400円
※ ＜土地＞117,600円＋＜家＞2,2400円＝140,000円
(3)沖縄で相続した実家が特定空き家になり、更地にした場合の固定資産税
☆ 評価額×7/10×1.4％＝固定資産税
（更地にしたので家の固定資産税はなし）
＜土地＞1,200万円×7/10×1.4％＝117,600円
…以上のような計算式です。つまり、沖縄で相続した実家が「特定空き家」にしていされると、敷地部分が更地と同じ計算式で固定資産税が算出されます。
そこに家屋の固定資産税がプラスするので、沖縄で相続した実家が「特定空き家」にしてされてしまうと、更地にしてしまった方が安くなる仕組みです。（家屋分の固定資産税が下がります。）
ただそれでも、一度でも沖縄で相続した実家が「特定空き家」になってしまったら、以前と同じ水準には戻らないと考えてください。
※ 固定資産税の計算式については、別記事「沖縄の実家を相続することに！空き家を更地にして売却するのは損では？」にも詳しいです。
3,000万円特別控除特例と合わせて空き家減少
国の目的としては、このような危険性の高い空き家を、3,000万円の特別控除特例（※）と合わせて更地にして売却させ、空き家減少を狙っているのでしょう。
【 沖縄で相続した実家を売却！ 】
● 3,000万円特別控除は、相続した住まない住居（空き家）を3年以内に売却した場合、売却による譲渡所得から3,000万円まで、特別控除する特例です。
→ ただし売却時には家屋を更地にして売却しなければなりません。
※ 「特定空き家」でなければ更地にすることで、固定資産税が4倍ほど高くなるため、多くの人々が「実費で更地にしたところで、売却できないかもしれない」とリスクを考え、撤去を躊躇するケースも多く見受けます。
ですから、沖縄で相続した実家が築30年以上で特定空き家に指定される可能性がある場合、早めに更地にして、3年以内の売却を目指した方が、結果的にお得です。
※ ただし3,000万円までの特別控除特例に適用するには、要件もあります。詳しくは別記事をご参照ください。
いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で相続した実家が放置状態になっている場合、「特定空き家」に指定されると、固定資産税が4倍以上もハネ上がる可能性についてお伝えしました。
沖縄で相続した実家は、南国沖縄の気候もあり、敷地内の草木がうっそうと茂るなどにより、「特定空き家」に指定されなくても、放置状態にあると近隣住民から苦情があるなどの理由で、定期的なメンテナンスが必要になる家屋が多いです。
現地に行くにも時間と労力、交通費が掛かりますし、掃除業者に依頼をしても経済的に定期的なランニングコストが掛かります。
処理に迷う沖縄で相続した実家であれば、早め早めに不動産会社に査定依頼をして、売却活動を始めると良いでしょう。
まとめ
「特定空き家」は固定資産税がハネ上がる？
●特定空き家(1)倒壊などの危険性の高い家
(2)景観を損なう空き家
(3)周辺の生活環境の保全を害する家●固定資産税の比較
(1)一般的な空き家で50,400円の事例
(2)特定空き家の指定で140,000円
(3)更地にして117,600円●3,000万円特別控除も更地売却の条件あり