今、沖縄で家を購入する人には住宅ローンをフルローン(頭金なし)で利用する方も増えましたよね。今では沖縄の家購入で、フルローン＋諸経費ローン(手数料や引っ越し、家具家電代金などの諸経費を買い入れすること)もできるようになりました。

ただ、フルローンで沖縄の家を購入すると、オーバーローン(売却しても売却額以上の住宅ローン残高が残り、清算できないこと)の時期が長くなってしまうのがネックです。

沖縄の家購入でオーバーローン期間が長くなると、金利上昇による対策や住み替えなどで、住宅ローンの借り換えができるかどうか…、不安な声も多くあります。

そこで今回は、沖縄の家購入でオーバーローン期間中に、住宅ローンの借り換えは果たしてできるのか…、近年の金融機関に多い傾向をお伝えしていきますので、どうぞ参考にしてください

 

【沖縄で家を建てる】
オーバーローンでも借り換えはできる？

オーバーローンとは

ひと昔前までは沖縄で家を購入しようとすると、購入価格の10％は頭金として用意するとして、融資率80％～90％までしか借り入れができない住宅ローン商品も数多くありましたが、今ではフルローンのお陰で若い世代から沖縄で家を建てる人も増えています。

ただ、沖縄の家購入でフルローンを利用した場合に注意をしたいポイントが、オーバーローン期間が長い点ではないでしょうか。

 

最近では、沖縄の家を購入した年から10年～13年に渡り、毎年の住宅ローン年末残高の1％が税金から控除される「住宅ローン控除」があるので、住宅ローン年末残高を増やして節税対策をするために、敢えてフルローンを利用するケースが増えました。

けれども、あくまでもフルローンで沖縄の家を購入すると、頭金を入れたケースよりもオーバーローン期間が長くなることを考慮して、住宅ローン控除による節税対策だったとしても別に貯蓄を分けておく方が安心です。

オーバーローン期間に借り換えはできる？

ひと昔前のように融資率(沖縄の家の購入価格に対する借り入れ金額の率)が80％・90％として、頭金が必ず必要な住宅ローンはすっかく少なくなりましたが、それでもフルローン(融資率100％)がほとんどですよね。

前述したように、全く沖縄の家購入のための資金がない場合には、住宅ローンに加えて、手数料や引っ越し代金などの諸経費を「諸経費ローン」として別に借りる対策が多いです。

そこで多くの人々が住宅ローンの借り換えをしたくても、(オーバーローン状態では融資率100％を超えてしまいますから)、諦めてしまうことが多いのではないでしょうか。

 

と言うのも、せっかく新築で沖縄の家を建てても、「新築」として扱われる物件は、あくまでも人が寝泊りしていない物件であることと、築1年以内であることが条件です。

そのため、売買契約を交わした時点でその家は新築扱いではなくなり、売却する時は中古物件として売りに出すため、売却価格は購入価格を大幅に下回ります。(80％以下は覚悟しておく方が良いかもしれません。)

不動産価値の側面から見ると、沖縄の家を購入後にグンと下がり、10年・20年に向けて坂道を辿るようなイメージです。

ですから金融機関側も、融資率を100％以上にしないと借り換えの要望に対応できないケースが多いため、借り換えに関しては融資率200％に設定する住宅ローンが増えました。

新規の借り入れで考慮すること

ただし、金融機関はあくまでも不動産の売却による回収ではなく、利息による利益を求めていますので、沖縄の家の不動産価値は担保として審査対象には入るものの、優先順位は高くありません。

あくまでも借り入れ主本人が返済を継続できるかどうか、信頼性の調査が優先します。

そこでひとつ言えることは、新規借り入れで融資率100％までとされているのに対し、借り換えでは融資率200％までと制限が2倍に上がると言うことは、ほとんどの沖縄で家を購入した人々が、借り換え時点で約2倍弱に近いオーバーローンの可能性があると言うことです。

 

融資率は購入金額(沖縄の家の不動産価格)に対する融資額の割合なので、計算式としては「融資額÷沖縄の家の不動産価格×100」となります。

仮に、5,000万円の沖縄の家を購入するとして、借り入れ金額が4,000万円であれば、「4,000万円÷5,000万円×100」となり、80％の融資率と言う計算です。

今では100％(5,000万円の沖縄の家購入であれば、借り入れ金額5,000万円)の住宅ローンも可能な金融機関が多いですが、このように考えていくと、やはりいざと言う時の頭金や、繰り上げ返済のための貯蓄があると安心ではないでしょうか。

借り換え審査が通らない場合

このような事情から、沖縄の家購入後に借り換えの申請をしたとして、審査に通らない理由には融資率以外のところに原因があることも充分に考えられます。

沖縄の家を購入する時に新規で住宅ローン審査を受ける場合にしても、借り換え時の審査にしても、通りにくい人々にはいくつかの似通った特徴があるので、コチラもチェックしてみてはいかがでしょうか。

「返済負担率」とは、年収に対する返済額の負担を数値で表したもので、「年間の返済額÷年収×100」で計算しますが、沖縄の家の住宅ローンだけではなく、他の借り入れがあった場合にはその借り入れも含めた負担率を出さなければなりません。

※　詳しくは別記事「【沖縄で家購入】住宅ローン審査☆返済負担率の出し方と注意点」でお伝えしていますので、コチラをご参照ください。

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で家を購入した後、借り換えをする時に役立つ知識として、借り換え時の融資率についてを、購入後の沖縄の家の不動産価値の推移とともにお伝えしました。

担保となる沖縄の家の他にも、住宅ローン審査時には預貯金や有価証券、他に所有している不動産などの資産まで評価はしますが、あくまでも返済が継続できるかどうかが、新規借り入れにしても借り換えにしても、審査の焦点です。

また日本では独身の人が沖縄の家を購入する際、住宅ローン審査においては投資目的（賃貸など）ではない、居住目的の購入かどうかも細かく調査されることが多い傾向にあります。
まとめ