昔ながらの古い沖縄の不動産を売却するケースでは、しばしば細い道沿いなどに建てられた物件も多いですよね。このような昔ながらの沖縄の不動産のなかには、接道義務を満たしていない物件も見受けられます。

「接道義務」とは建物を建てるために定められた規制のことをいいます。

車を使用しなかった時代には、自転車や人が通ることができれば、充分に道としての機能を果たしてくれた道も、今の時代には車が通りにくい・通らないのでは生活ができません。

沖縄の不動産には、このような「接道義務」を満たしていないエリアも多く残っているのですが、この接道義務をクリアしていないと建築確認の許可を取得できませんし、実際に車の出し入れもしにくいために、買い手も見つかりにくいです。

今回は、そんな沖縄の不動産で注意をした「接道義務」について、どのような条件を課しているのかなど、お伝えします。

 

【沖縄の不動産売買】
戸建てで注意したい「接道義務」とは？

 

「接道義務」とは

沖縄の不動産で注意をした「接道義務」とは、「接道」の名前の通り、その物件が道路に面していなければならない規則なのですが、沖縄の不動産の場合、その問題は接している道の道幅です。

 

もちろん、沖縄の売却したい不動産の敷地が、道路に全く接していなかったとしても、これは接道義務を満たしていないことになります。①幅員や②接している幅の条件をクリアしていないと、「建築確認」の許可を得ることはできません。

このように、沖縄の不動産売買において「接道義務」は建築基準法の数あるクリア条件の一つです。

 

何のための接道義務か

まだ自転車や徒歩での暮らしが一般的だった時代に、車の侵入を想定せずに形成された町が沖縄にはしばしば見かけることがありますが、このような裏道の問題は、緊急時に救急車や消防車が乗り入れることができないことにあります。

沖縄の不動産売買では、消防署が近くにあるほど不動産価値も高くなりますが、接道義務に問題がある沖縄の不動産は全くその真逆になるため、価格も下がりがちです。

この沖縄の不動産における「接道義務」のなかには、自分達の家だけの問題ではない事例も多いのですが、この点を踏まえた資金計画や販売価格の設定、販売活動プランを立てた方がよいかもしれません。

 

今、この接道義務を果たしていない家の場合、接道義務が制定される以前から建てられた家であることが多いです。沖縄の不動産では少しずつこのような町を改善していますが、まだまだ残っています。

 

「接道している道路」はどういったものか

では、沖縄の不動産査定に大きな影響を及ぼす接道義務を満たした「接道している道路」とは、どのようなものを差しているのでしょうか。

 

ここで沖縄の不動産売買に多い問題として、以上の道路の他にも、③既存道路のなかでも建築基準法が施行される以前からあった道路で、すでに家々が並んでしまい、幅員4M未満の場合にも、「みなし道路」として認められてきました。

このみなし道路に面した家々はそのまま「既存建物」であるうちは良いのですが、建て直しなどを進める場合には、「セットバック」が必要になります。

 

みなし道路に面した家々は多くが築年数も古い家ですから、遅かれ早かれ建て直しが迫っていると考えると、あまり高額な売却額は期待できないのが現状です。

そしてこれは当然のことなのですが、自ら敷地を大きくしている方も調査をする必要がでてきます。

こういった確認を怠ってしまうと後々面倒なこととなってしまうので、しっかりと確認しながら資金計画を立ててください。

 

幅員と接道の幅

このようなことから、沖縄の不動産売買では「接道義務」で幅員や接道面は、一番重要な点なので、重要視しておく必要があります。

 

このような街並みにある沖縄での不動産売買では、これと併せて建築基準法をクリアする必要があるため、すこし複雑なものとなります。

 

建物の原則

ただ、このようなみなし道路に建てられている沖縄の不動産は、あくまでも接道義務が施行される以前に、すでに建てられている「既存建物」です。ですから、建物の原則では接道義務を満たさない建物を建てることはできません。

これは住宅などだけに限らず、マンションや店舗も建てることができないと考えてください。

そのため、接道義務を満たさないと使いどころがなくなってしまうために、沖縄の不動産を更地にしても、その土地自体の価値も大幅に下がってしまうことは否めません。それでは、どれだけ土地価格が下がってしまうのでしょうか。

 

また、このような接道義務を満たしていない古い沖縄の不動産の場合、周辺の建物との境界線も曖昧であるケースが見受けられます。境界線がはっきりとしない場合には、測量を依頼して決めなければなりません。

詳しくは別記事「沖縄で不動産査定☆事前に知って回避したい売却トラブル」の項でも触れていますので、コチラも併せてご参照ください。

 
 

いかがでしたでしょうか、今回は築年数が古い沖縄の不動産売買物件でしばしば見受けられる、接道義務を満たしていない、みなし道路に面した「既存建築」における不動産売買についてお伝えしました。

このような接道義務を満たしていない沖縄の不動産の多くは、角地などであれば対応がしやすいものの、左右に家屋が並ぶ町並みも多く、なかなか思い通りには対策を取ることができず、そのまま放置していることも多いです。

けれども、所有しているだけでも一定のコストは掛かりますので、売却できる状況であれば売却してしまう方が良いかもしれません。

なかなか全国チェーン展開型の大きな不動産会社では扱ってもらえないこともありますが、地域密着型の中小不動産会社などに相談をすれば、対応してくれることも多いので、相談をしてみてはいかがでしょうか。

 

まとめ