離婚した家の財産分与☆不動産を売ることはできる?

2020/12/5

離婚した家の財産分与☆不動産を売ることはできる?
離婚による財産分与で、最も複雑になりやすいものが不動産ですよね。様々な事情により離婚という道を選ぶことになった際に、一番大変だと言われているのが財産分与です。

法律上は婚姻後に手にした財産は共有財産となり、離婚時の財産分与では、折半しなければなりませんが、もちろん不動産も例外ではありません。

しかし預金や株などの金融資産や、すぐに現金化できるようなものであれば、簡単に折半することができますが、不動産はそう簡単にはいかないため、何かと複雑になりやすいです。

今回は、不動産の離婚に伴う財産分与についてお伝えします。

 

離婚した家の財産分与☆
不動産を売ることはできる?

 

その不動産は共有財産?

その不動産は共有財産?
離婚時の財産分与にかかる財産は共有財産に限られます。

独身時代に購入したものや、独身時代に貯めていた貯金のみを使って購入したものは共有財産とは認められませんの注意が必要です。

不動産についても同様で、独身時代に購入した不動産は対象外になります。ただ、婚姻中に得た不動産でも、財産分与の必要がないケースがありますので、この点も確認をしてください。

【 離婚で財産分与の必要がないケース 】

★ 他に注意点として婚姻中であっても下記のような流れで得た不動産に関しては、離婚時に財産分与の対象になりません。

① 相続によって得た不動産
② どちらか一方の親族が全額負担して購入した不動産

…この2点の不動産に関しては、双方が財産を出し合って得たものではありません。そのため「共有財産」とはなりません。

また、一方で独身時代に不動産を購入したケースであっても、離婚時には財産分与の対象となるものもあります。

【 離婚で財産分与の対象となるケース 】

★ 独身の時に購入した不動産であっても、住宅ローンを婚姻中に払っていれば、そのローン金額分については共有財産とみなされることもあります。

…ですから、まずは所有する不動産が「共有財産」になるのか、そして住宅ローンを支払っている場合には、どこまでが自分の財産で、どこからが共有財産となるのかを、金融機関の書類から確認して、正確な数字に出すところから始めてみてはいかがでしょうか。

 

離婚による家の財産分与は二択

離婚による家の財産分与は二択
離婚によって家を財産分与するには、二つの方法があります。この二つの方法のいずれかがお互いにとって分けやすいものなのか、相談しながら選んでください。

【 離婚で家を財産分与する二つの方法 】

① 一つ目は家を売却し、現金化して二人で分割する方法です。

《メリット》
・お互いにフェアな条件であること
・現金を手に入れることによって、離婚後の新しい生活をスムーズに進められること

《デメリット》
・売却するまでに時間がかかること
・必ず住所が変更になってしまうこと

② 二つ目の方法は、どちらか一方がその家に住み続けて、評価額の半分を相手に支払うという方法となります。

《メリット》
住む場所を失わなくてよい
・住所変更が必要ない

《デメリット》
・評価額の半分をすぐに支払う余裕があるケースが少ない

※ その場合は支払いが滞納するなどトラブルに発展するケースもあります。

例えば、子どもが幼稚園や小学生である場合など、親権を持った、若しくは子どもと一緒に住み育てる親(養育権)が、今まで住んでいた家に住み続けるケースが多いです。

けれどもこのケースのほとんどは母親側であり、母親の多くが不動産の評価額を二分割するほどの金額を持ち合わせていません。

この場合分割して支払うケースもありますが、離婚後は子ども達を育てるために経済的にも苦しい状況に陥るケースも多く、なかなか離婚時の取り決め通りに支払い続けることが難しくなる傾向にあります。

親権を持たない、若しくはメインで子育てをしない側からの養育費の支払いなどもありますが、それでも滞納しやすい傾向は改善の兆しはありません。

一方、養育費の支払いも取り決め通りに進められず、滞納に至るケースが多いため、お互いにトラブルの元を抱えるケースは多いです。

 

家を売却できない場合もある

家を売却できない場合もある
離婚による家の財産分与で家の売却による現金化を取り決めるケースも多いのですが、この場合、なかには「不動産が売却できない!」というケースもあるということも知っておくと、後々の危機管理にもなります。

それは「オーバーローン」の状態にある場合です。

【 離婚時の家の財産分与☆オーバーローン 】

★ 「オーバーローン」とは、家の売却金額が住宅ローンの残債金額より少ない状態にあることを言います。

→ このオーバーローンの状態では、家を売却しても住宅ローンが残ってしまうため(=金融機関が設定した抵当権が残ってしまうため)実質的に売却することができなくなる点が問題です。

では、どうしても離婚時の財産分与で「家を売却して現金化したい!」という場合は、どのように進めれば良いのでしょうか。

【 離婚時の家の財産分与☆オーバーローンの対処法 】

① 残債分の金額を無担保ローン等で資金調達する

② 金融機関や連帯保証人の同意を得た上で、任意売却を進める

…以上のどちらかの手順を踏むことになります。

ただし、離婚による家の財産分与でこのどちらかの方法を取るとしても、どちらも簡単に進むものではありません。そのため、より安全に確実に進めるためにも、専門家に相談するなどしっかりとした準備をしてください。

★ オーバーローンに関しては、別記事「沖縄の住み替えでオーバーローンにならない3つのポイント」などでも詳しくお伝えしていますので、コチラも併せてご参照ください。

 

家の売却方法は仲介か買取

ここからは実際に家を売却する方法を二つ紹介します。

離婚による財産分与のために家を売却するとなれば、通常でももちろん早いに越したことはありませんが、より「早くスムーズに売却して現金化してしまいたい!」と考えることが多いです。

そのため、多くの離婚時の家の財産分与ケースで、不動産会社による「買い取りサービス」を利用することがあります。

ただし、買い取りサービスを利用するとしても、一般的な不動産会社の仲介による売却活動を進めるとしても、それぞれにメリットデメリットがあります。

【 離婚時の家の財産分与☆仲介による売却 】

① 仲介による売却活動 … 家を売却する場合において一般的なのが仲介です。

《メリット》
・ 仲介による売却活動を進める場合、自分が設定した希望金額で売却することができるため、より高く売れる傾向にあります。

《デメリット》
・ 販売価格は自分達で決めることはできますが、買い手が見つからなければいつまでたっても売却できません。

・ 買い手が見つかるまで売却活動を進める必要があるので、現金化するまで時間が掛かります。目安として3ヶ月~半年としてください。

メリットとして買い取りサービスを利用するよりも、高い売却価格で売却ができる可能性がありますが、「自分達で販売価格を決めることができる」とお伝えしたものの、実際には、不動産会社による査定価格を軸として決めています。

複数の不動産会社に査定依頼をすることで、自分の家の相場が分かりますので、複数の会社に査定依頼をして比較検討を進めると、より損をしません。

★ 離婚時の家の財産分与で仲介による売却を希望するのであれば、不動産会社選びが重要ですので、詳しくは別記事「沖縄仲介業者の見極め方☆マイホーム売却のパートナー選び」などもご確認ください。

【 離婚時の家の財産分与☆買い取りサービス 】

② 買い取りサービスを利用 … 買い手が見つかるまでのんびり待てないという方には不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。

《メリット》
・ 買取専門の不動産会社もありますので、査定から交渉までスムーズに進むと数週間で現金化できる点がメリットです。

《デメリット》
・ 但し仲介に比べて6~7割程度の売却金額になる傾向にあるので、現金化する金額よりも早さを求めるケースで有効と言えます。

 

いかがでしたでしょうか、今回は離婚時の財産分与で最も複雑になりやすい不動産について、離婚時の不動産財産分与の選択肢とそれぞれのメリットデメリット、そして離婚による財産分与で家の売却を進める場合の注意点をお伝えしました。

基本的には、離婚時の財産分与は全て折半ではありますが、離婚原因などによって、慰謝料や養育費の発生などなどが生じるため、夫婦によって事情はさまざまです。

多くのケースで子どもの養育権を持つ親側が、今まで住んでいた家に残る選択を取りますが、この時の支払いに関しては、最初の夫婦の話し合いによって、後々のトラブルを回避することもできます。

まずは後々のトラブルを避けるためには、想定できる未来に対して、何らかの対処法を設けた話し合い(取り決め)も必要なのかもしれません。

まとめ

離婚した際に家を財産分与するポイント

・共有財産かどうかを確認する
・財産分与する方法は二種類
・多額のローンが残っている場合は売れない可能性もある
・売却は高く売るのかスピード重視か

トップへ戻る

公式インスタグラム公式インスタグラム