沖縄の住み替えでオーバーローンにならない3つのポイント
2020/12/2
沖縄では住み替えによって、その時々の暮らし方に合わせた家に住まう人々が増えましたよね。仕事の都合や生活環境の変化によって、今住んでいる家を売却して新しく住まいを購入する方法が、沖縄で増えた「住み替え」です。
特に2020年には新型コロナが到来し、テレワークの浸透しました。そのために便利な那覇市などの首都圏駅近マンションを売却して、北部や南部の郊外に戸建て住宅を購入した、沖縄の住み替え事例が増えつつあります。
しかし、いざ沖縄で住み替えを検討している人にとって、一番の懸念事項は現在抱えている住宅ローンではないでしょうか。
思い通りの金額で売却ができずにオーバーローンとなってしまっては、せっかくの沖縄での住み替えがうまくいかなくなってしまいます。
今回は、沖縄で住み替えを検討している方に向けて、オーバーローンにならないポイントをお伝えします。
沖縄の住み替えでオーバーローンにならない3つのポイント
（ポイント1）現在のローン残高と売却相場を把握する
沖縄での住み替えを成功させる一つ目のポイントは、住宅ローンの残債を確認することと、いくらで現在の家が売却できるのかをしっかりと把握することです。
意外と現在のローン残高を把握していない方が多くいます。
【 沖縄の住み替え☆ローン残高と売却相場の把握 】
① ローン残高の確認
… 特に住宅ローン控除の対象外になる住宅に住んでいる方は、金融機関によっては残高証明書が自動的には届かない可能性もありますので、自分自身で取り寄せても確認をしてください。
→ まずはしっかりとローン残高を把握しましょう。
② 売却相場の把握
… 不動産価値について答えは一つではありませんから、ある不動産会社が2000万円と査定しても別の不動産会社は3000万円と査定するかもしれません。
→ 沖縄での住み替えでは、その差額によってオーバーローンだと思っていたけれど、実際にはアンダーローンの状態になることもあり得ます。
ただし、最初のマイホーム購入で無理をして住宅ローンを組んだケースでは、後々沖縄の「住み替えローン」を活用した住み替えを検討する際、似たような条件で沖縄の家に住み替えを検討すると、オーバーローンになりがちです。
特に、住宅ローンでは金利の優遇を受けることができるため低い金利での借り入れが可能ですが、住み替えローンに組み替えることで、住宅ローンで受けることができた優遇措置は受けることができません。
この点に注意をして予算を立て、新たな家を選ぶ必要があります。
【 沖縄の住み替え☆オーバーローンの傾向 】
★ 一般的な話ですが下記のようなケースでは、最初に予算立てをして新しい物件を選ぶように注意をしないと、オーバーローンになる可能性が高い物件と言われています。
① 頭金を入れずに、「フルローン」で購入した物件。
② 新築購入後数年以内の物件。
③ 土地金額が安い物件。
…などなど。
ですから、沖縄で住み替えを検討し始めた時には、まずは複数社の不動産会社に査定依頼を行い、なるべく高い金額で売却できる道を探すことが、オーバーローンにならないためのファーストステップだと考えてください。
（ポイント1-2）相性の良い不動産会社と契約する
では（ポイント1）の「売却相場の把握」ですが、実際には販売価格を基準に交渉を行い売却額に繋がります。そして、販売価格は最初に不動産会社に依頼した査定額に基づいて算出されることが多いです。
そのため、最初の査定額がポイントとなりますが、ここで重要になるのは、自分の家をキチンと評価してくれる仲介不動産会社との出会いと考えてください。
【 沖縄の住み替え☆仲介の重要性 】
★ 最近ではスマホの専用アプリなどによるマッチングも増え、不動産さえも個人売買で契約を進めるケースが見受けられるようになりましたが、専門的な知識もない、見知らぬ個人同士が売買契約を進めることにより、トラブルも多発しています。
→ そのため、一般的には仲介不動産会社を通した売却活動がほとんどですが、ここで重要になるのは、相性の良い仲介不動産会社との出会いです。
そのためには、複数の不動産会社へ査定依頼をして、訪問査定に来てもらい、その時の様子や査定額を目安にして、より相性の良い不動産会社と媒介契約（※）を交わしてください。
（※）「媒介契約」とは、仲介を依頼するための不動産オーナーと仲介不動産会社による契約です。専任して依頼するケースの他、複数の不動産会社と契約できるケースなどがあります。
【 沖縄の住み替え☆仲介不動産会社との出会い 】
★ 複数の不動産会社へ依頼する際には、タイプの違う会社を3社ほど選ぶと、比較検討がしやすいです。
→ ①地元密着型でその地域性を把握している不動産会社、②全国チェーンで展開する大手不動産会社の2社の他、沖縄の場合には③海外にも強い別荘物件を多く扱う不動産会社などもおすすめです。
…ただし、沖縄で住み替えのために売却を検討している場合には、売却したい物件と相性の良い不動産会社であることが選ぶポイントとなります。
普通の一般住宅であるのに、別荘物件に強い不動産会社に依頼しては、なかなか売れないことも想像できますよね。
このような相性まで考慮した仲介不動産会社選びが有効です。
そして3ヶ月・半年ごとの見直しの時点で、売れないようであれば戦略を変え、他のタイプの不動産会社とも契約を交わしてみるのも良い方法かもしれません。
（ポイント2）売り先行で考える
沖縄の住み替えで成功する二つのポイントは売り先行で住み替えを考えるということです。
【 沖縄の住み替え、2つのパターン 】
★ 沖縄での不動産の住み替えには、下記2つのパターンがあります。
① 先に購入したい物件を探してしまう「買い先行型」
② 売却してから購入する物件を探す「売り先行型」
→ 詳しくは別記事
「沖縄の住み替えで失敗しない！売り先行と買い先行どっちが良い？」
「沖縄で新築戸建ての家でも住み替えたい！売り先行の5つの流れ」
「沖縄で新築戸建てでも住み替えたい！買い先行の5つの流れ」
…などをご参照ください。
沖縄での住み替えにはそれぞれの事情がありますが、多くの場合は生活環境の変化によって新しく家を購入しようという動機から始まることが多くなります。
そうするとどうしても気持ち的には新しい住まいをイメージすることが多く、こんな家に住みたいなどと考えることが多くなるのではないでしょうか。
そうして購入したい物件を探し出し、これだという物件を見つけるといち早く購入したい気持ちになってしまいますよね。
また、不動産購入はタイミングという言葉もありますので逃してしまうともう見つからないかもと思ってしまうものです。ただし、ここで冷静な判断も必要と考えてください。
【 沖縄の住み替え☆売り先行の重要性 】
★ しかし、オーバーローンの危険性は解消できていません。
→ 沖縄での住み替えの際には売り先行で資金を確定させてから進めていくことで、落ち着いて新しい生活をイメージすることができるでしょう。
（ポイント3）諸費用をしっかりと計算しておく
沖縄の住み替えで成功す三つ目のポイントは、売却・購入にかかる諸費用の取り扱いについてです。
沖縄の住み替えに当たっては売却金額と購入金額だけに目が行きがちですが、それぞれに諸費用が掛かることを忘れないでください。
【 沖縄の住み替え☆諸費用 】
★ 住宅の売却・購入に係る諸費用は、仲介手数料や登記にかかる費用、引っ越し代など諸費用は多岐にわたりますが、その総額は簡単に百万円を超える金額になってしまいます。
→ その結果としてオーバーローンとなる可能性もありますので、「総額」を意識して金額を把握しておくようにしましょう。
不動産売却に掛かる諸費用については、別記事「沖縄で新築戸建てでも売却できる？賢い住み替えの方法とは」などでも詳しくお伝えしていますので、コチラも併せてご参照ください。
いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で住み替えをする際にオーバーローンになってしまうことのないよう、後々まで返済に苦労しないポイントについてお伝えしました。
沖縄で住み替えを進める際にオーバーローンで組み替えてしまうと、後々の返済計画において、もともと充分な貯蓄があるなど、余裕のある状態でない場合には、金銭的にも精神的にもストレスになってしまいがちです。
ただ、同じ収入であってもそれぞれの支出に掛かる事情は家庭によってそれぞれですから、家計簿をつけていれば何か月かの家計簿を参考にしながら、それぞれに見合った範囲内であれば、オーバーローンを選ぶケースもあります。
沖縄での住み替え後の暮らしぶりまで考慮した資金計画を立ててください。
まとめ
オーバーローンにならずに住み替えをする3つのポイント
・現状と相場を理解する
・住み替えは売り先行で
・金額は総額で考える
