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沖縄の不動産売却で注意したい契約不適合責任☆民法改正のポイント


沖縄の不動産を売却する際注意してもらいたいのが「契約不適合責任(けいやくふてきごうせきにん)」です。

2020年4月1日に民法改正により、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)に代わり契約不適合責任が制定されたので、まだ知らない人が多いのではないでしょうか。

従来の民法と違うところは、買い手の自由度が大きくなったことです。

この民法改正により買い手が持てる権利が従来よりも多く、売り手は注意すべき点が増えました。

そこで今回は沖縄の不動産売却で注意しておきたい「契約不適合責任」について、詳しく解説していきます。

 

沖縄の不動産売却で注意したい契約不適合責任☆
民法改正のポイント

 

契約不適合責任とは何か


沖縄に限らず不動産を売却する時には、その不動産に関する情報の提示など、売り主はさまざまな責任が伴います。

今回の契約不適合責任では、売り手が「請負契約などの契約に適したもの」を買い手に引き渡さないといけない義務がある、とされています。

【 沖縄の不動産売却☆契約不適合責任とは 】

★ この契約で売り手が買い手に引き渡したものが…、

→ 状態や数量に関係なく、契約に適したものではないと判断された場合に売り主の責任として問われる、と言う法律(改正民法)が契約不適合責任です。

 

従来の民法(瑕疵担保責任)も似たような概念でしたが、契約不適合責任のほうが責任の範囲が大きくなっていて、ところどころ異なっている部分があるので、これから沖縄の不動産売却を検討してる方は注意をしてください。

 

瑕疵担保責任との違い


契約不適合責任は、従来では瑕疵担保責任と言われていました。大まかに言えば、契約不適合責任では瑕疵担保責任よりも、請求できる項目の買い主の選択肢が大きく増えた点が違います。

【 沖縄の不動産売却☆瑕疵担保責任との違い 】

① 瑕疵担保責任で請求できる項目

契約解除 … 契約にそぐわない内容の場合、買い主はその売買契約を解除できる。

損害賠償請求 … 契約にそぐわない内容に対して、損害賠償を請求できる。

② 契約不適合責任で請求できる項目

・契約解除
・損害賠償

《追加項目》

・追完請求・補修請求 … 建物の不具合を売り主が買い主に提示しなかった(契約書類に明記していない)場合、その部分の補修を請求できる。

・代金減額請求 … 追完請求を行った際、その補修が不可能な場合に代金の減額を請求できる。(そのため、追完請求後の処置となる。)

・損害賠償請求 … 代金減額請求では解決できない状況において、債務不履行の原則を軸に履行する。

・無催告解除 … 上記の追完請求などによって契約内容を満たすことができない場合に限り解除(売買契約をなかったものにする)の権利が行使できる。

・催告解除 … 追完請求に売り主が対応しなかった場合、若しくは減額請求処置では納得できない事態の場合、買い主は解除(売買契約をなかったものにする)の権利がある。

 

瑕疵担保責任の時代から契約不適合責任と同じように、売り手に対し買い手が契約の解除や損害賠償などを請求できました。

しかし、瑕疵担保責任は代金の減額や修理の請求などはできません。一方契約不適合責任では、買い主が契約内容にそぐわない物件を買わされたと感じた場合、補修や損害賠償、状況によっては無催告解除が可能になりました。

さらに買い主が請求する補修請求に売り主が対応しなかった場合には、代金減額請求や催告解除が認められるため、買い手にとっては嬉しい改正ではないでしょうか。

 

契約不適合責任の大きなポイント


以上のことから基本的に今回は、買い手に優しい改正が成されたと言えます。契約不適合責任は瑕疵担保責任とは違って、買い主にとって多くの権利があります。

ここで瑕疵担保責任の時代には、「売り主がその瑕疵を知っていたか」が争点になるケースも多くありましたが、契約不適合責任では、「買い主が知っていたか・知らなかったか」は問題にはなりません。

この点は今後沖縄で不動産を売却する側としては、慎重に進めなければならないポイントです。

【 沖縄の不動産売却☆瑕疵担保責任との大きな違い 】

①瑕疵担保責任 … 買い主が契約内容にそぐわない決定的な欠陥を発見した場合、売り主がその欠陥を知っていて、情報を伝えずに売却したのか、それとも売り主も全く知らなかったのか、が争点でした。

②契約不適合責任 … けれども契約不適合責任では、売り主が知っていたか知らなかったかは関係ありません。「売買契約時の書類に記載されていなければ」売り主は買い主の請求に応じる義務があります。

 

これだけ権利があれば、買い手の自由が保障されているのも納得できますが、沖縄不動産を売却しようと考えているのであれば、売り主としてはより入念なチェックが必要になる改正です。

知らなかったでは済まされない」となります。

 

契約不適合責任で売り手がすべきこと

ですから沖縄不動産を売却する予定であれば、売り主としてできることは買い手とは逆です。売却前に欠陥・不具合がないかを入念にチェックして、今後も請求されないように心がけるしかありません。

【 沖縄の不動産売却☆売り主がすべきこと 】

★ 特に建物の劣化や不具合などがある場合は注意をしてください。買い手の権利により補修請求されるケースも多いです。

→ これは瑕疵担保責任の時代であれば請求される問題ではなかったのですが、契約不適合責任に改正された後になると、契約の記載がないと請求されてしまいます。

 

このように、売り手は買い手より圧倒的に立場的には弱くなりました。そんとあめいろいろと注意しながら、沖縄でも不動産の売却活動を進めなければなりません。

 

契約不適合責任が心配ならばインスペクション


ここまで読み進めてくると、今後沖縄で不動産売却を検討する売り主としては、少し不安もありますよね。中古住宅ですから、築年数が長くなればなるほど完璧とは行きません

そこで、建物の劣化や不具合などがどうしても気になるときは、「インスペクション」という選択肢があります。

【 沖縄で不動産売却☆インスペクション 】

★ 沖縄で不動産売却前に売り主がインスペクションすることにより、建物の劣化や不具合の部分を修復できる点がメリットです。

→ 今では買い手や売り手を不安にさせないため、仲介不動産会社が予めインスペクションを済ませるケースも増えました。契約書にインスペクションの記載欄があるなど、物件を売買する際の信頼が確立されています。

 

この「インスペクション」は、終えるまでの期間が2週間ほどです。ですから少し長く面倒と思う方もしばしば見受けますが、後々の契約不適合責任を背負うリスクまで鑑みると、圧倒的に時間や金銭のコストパフォーマンスが良いです。

 

 

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄の不動産を売却しようと検討している家族にも役立つ、2020年になって改正された「契約不適合責任」について、昔ながらの「瑕疵担保責任」との違いを中心にお伝えしました。

しかし、内容はそこまで難しくもなく、従来の瑕疵担保責任に新しい権利が付け加わっただけなので、瑕疵担保責任を知っていた方には簡単に内容が理解できたはずです。

沖縄の不動産売却の時には必須となってくるほど重要な言葉ですので、覚えておいてみたらいかがでしょうか。

もし沖縄の不動産を売却するときに、暫く注意をしておきたい・契約不適合責任に緊張を感じるなら、今回解説した「契約不適合責任」のポイントまでどうぞ、参考にしてください。

 
★不動産売買で売り逃しすことを避けるための記事「沖縄の不動産を売却するタイミング☆売り逃しを防ぐポイント」もありますので、こちらも併せてご参照ください。
 
まとめ

民法改正「契約不適合責任」のポイント

・契約不適合責任は以前の瑕疵担保責任
・買い主が不適業の状態に合わせて複数の権利がある
・買い手は契約不適合責任に当たる欠陥などがないか確認する
・売り手はより広い範囲で入念に確認し、書類に明記する
・契約不適合責任が心配ならばインスペクションが良い