沖縄での不動産売却☆マンション査定でプロが見るポイント
2020/9/2
沖縄での不動産売却、特にマンションの査定では、業者のプロがどういった点をチェックしているのか…、気になる方も多いですよね。
特に沖縄でも不動産売却は初めての人々がほとんどです。ノウハウを積み重ねて行くことができない分、事前に流れや注意点を調べて、知識を深めていくことが大切になります。
そこで今回は、沖縄で初めて不動産売却を進める知識のなかでも、特にマンション査定を依頼する時に、プロが見るポイントについていくつかお伝えします。
沖縄での不動産売却☆
マンション査定でプロが見るポイント
間取りの変更がしやすいかどうか
間取りの変更がしやすいと、その時に合ったトレンドに合わせることができます。
今回は沖縄の不動産売却についてお伝えしていますが、反対に考えると、購入時に後々買い替えを検討しているなら、間取りの自由さを念頭に置いて内覧を進めると、売却時にスムーズです。
沖縄の場合、不動産売却時に西陽が入りやすい部屋の状態なども見ます。西陽がキツイ沖縄では特に夏場になると部屋が一気に温まり、クーラーが効かない部屋も多いためです。
このような部屋で大きな窓による西陽が差し込む間取りだと、沖縄の不動産売却時には工夫が必要になるケースもあります。
【 沖縄で不動産売却☆間取りの変更 】
☆ トレンドに合わせた間取りの変更がしやすいかを見る時、広さだけで判断はしません。天井までの高さまで計り、その部屋がどのように変化するのかを予測しながらの査定も多いです。
→ 天井の高さを計る理由として、空間が広ければ広いほど大きい家具を収納できる点があります。大きな家具が入るかどうか、特にマンションではその間口まで、査定でチェックするポイントです。
沖縄の分譲マンションのなかには、もともと家族の形態に合わせて自在に壁を加えたり、反対に抜いたりできるよう、最初から設計をしているファミリーマンションも見受けられます。
沖縄の不動産売却では、別荘として求める買い手も多くいますから、より自由に設計できるマンションであるほど、評価は高い傾向です。
外見よりも中身を見る
買い手が家を見る内覧時には、全体的な印象を左右するハウスクリーニングやインテリアコーディネートが功を奏しますが、不動産業者が行う査定では、「購入後にはまっさらになる空間」として見ますから、内覧ほど重要ではありません。
もちろん、掃除が行き届いた丁寧な暮らしをしている様子は、家も丁寧に扱っているだろうと予想できるので、もちろん汚い家よりも評価が高いです。
それでも基本的な要素として、沖縄で不動産売却のための査定時に確認する部分は「中身」です。
ただ、もちろんRC構造などの造りや耐震性、マンションの管理状況も重要ですが、これは売り手だけではどうにもなりませんよね。
そこでここでは、売り手が把握・対処できる「中身」のポイントについてお伝えします。
【 沖縄で不動産売却☆「中身」のチェック 】
☆ 部屋・床などの大きな傷や構造部分の状態、そして室内部分では特に水回りをチェックします。
→ 築年数が長い分譲マンションのなかには、バスルームの更衣室部分などで、水による床材の腐食を確認することがあります。
特にマンションでは床材の腐食により水漏れが起きてしまうと、階下の部屋とのトラブルにもなり兼ねません。
マンションのデメリットとして、上下・左右の部屋の住人とのお付き合いやトラブルへの不安が挙げられることが多いなか、現代の沖縄では不動産売却のシーンにおいて、マンション価格が戸建て価格と大差ない現状があります。
中古物件として安い価格設定をしたとしても、少しのマイナスポイントで、買い手が戸建てへ変更した事例もあるほどです。
【 沖縄で不動産売却☆買い取りの場合 】
☆ ちなみに沖縄でも多いマンションの買い取りを選ぶ場合、意外ですが部屋の（壁クロスなど）汚れや傷などを気に掛けることは、少ないです。
→ ほとんどの不動産会社でマンション内部は、全交換が前提ですので、傷や汚れもなくなるためと言えます。
物件の周辺環境はしっかり確認
特に沖縄で不動産会社が売却するために、入念なチェックをしているポイントは、部屋の内部だけではなく、対象物件の周辺環境です。例えば、その物件の建つ街の治安・騒音などの確認は大切になってきます。
【 沖縄で不動産売却☆周辺環境 】
☆ マンション周辺の騒音や治安の他、どのような施設があるかどうかも良く大切です。
《 徒歩圏内だとベスト 》
・ スーパーマーケット
・ コンビニ
・ 病院
《 ファミリーマンションの場合 》
・ 徒歩圏内に小学校・中学校
・ 高校生が通いやすい公共交通機関（バス停やモノレールなど）
・ 自転車が走りやすい（坂道などが多いかどうか）
・ 病院でも歯医者さんや耳鼻科が近くにある
・ 子どもが遊ぶ遊具がある公園
…など、生活に欠かせない施設が周辺エリアにあると、とても評価が高い傾向にあります。
内装を全とっかえして販売ができる不動産会社としては、部屋の修復などは比較的許容範囲内ですが、周辺の環境は変えることはできない要素です。購入希望者も必然的に多くなり、セールストークもしやすい物件となるのではないでしょうか。
表面の見た目しか見ない業者も多い
「表面の見た目しか見ない業者も多い」と言う表現をしましたが、表面だけを修復しすれば良い、と言う訳ではありません。
表面の見た目しか確認をしない不動産業者も多いですが、だからと言って、見えない部分の損傷があれば、修復をしていないと重い罰が待っていることもあります。後々困るのは売り手自身なので、ここは責任を持って確認をしておくと安心です。
【 沖縄で不動産売却☆注意をしたい契約不適合責任 】
☆ 「契約不適合責任」とは以前の「瑕疵担保責任」に代わる制度です。売り手が契約時に知らなかった「隠れた瑕疵（かし）」を入居後に発見した場合、売り手はその責任を問われることになります。
→ 例えば、シロアリ被害や雨漏り、給排水管設備の損傷、構造部分の腐食などでは、買い手は売り手に損害賠償を求めることができるだけではなく、状況により契約解除にも至る点は注意をしてください。
そのため、沖縄の人々には不動産の売却活動を始める前に、自分で家の内部を専門家に依頼して調べる「ホームインスペクション」を行うケースもあるほどです。
（ちなみに、ホームインスペクションの価格は状況によって異なるものの、5万円前後～が目安として考えてください。）
なるべく多くの金額で売却したのに、罰金でプラスマイナスゼロになってしまうとすべてが無駄になってしまいます。
こういったことを避けるためにも、沖縄で不動産の売却前には、見えない部分までチェックして修繕する部分は修繕をしてから、売却活動を進めてください。
査定時に「部屋の印象」を見るとしたら…
「内覧では第一印象が大切なものの、査定時には中身しか見ない」とは前述しましたが、やはり広い空間は不動産会社の目で見ても好印象ではあります。
ですからできる範囲でなるべく空間を広く見せる工夫は有効です。
【 沖縄で不動産売却☆明るさ 】
☆ さらに「明るさ」に配慮をするのも評価が良くなる傾向にありました。
→ 暗いとどうしても印象が悪くなってしまいがちですし、査定時に重要箇所を見にくくなるため、確認に来るときは部屋全体を明るくしておくことをおすすめします。
ただ日当たりなどの関係で、どうしても暗い印象が残るマンションの部屋も確かにあります。
暗いと感じた場合には、日当たりが良い時間帯に来てもらうことで、明るさの部分は対処をするのもアイデアではないでしょうか。
この２つを押さえているだけでも部屋の印象はガラッと変わるので、迎える時には意識しておくと、より納得できる査定価格が出るかもしれません。
いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で不動産売却を行う際、特にマンションの査定を進める時に役立つ、プロの不動産会社が査定時にどのような部分を重要視しているのかを、お伝えしました。
たくさんの物件を扱ってきたプロの査定は緊張するものですが、見られているところは自分で修復することで改善できるところがほとんどす。深く悩む必要はありません。反対に査定をしている業者の人に質問をして、改善点を聞いても良いのではないでしょうか。
周辺の環境に至ってはどうしようもありませんが、もしも周辺環境が悪くても部屋の見せ方だけでそのマイナスを打ち消すこともできます。
まとめ
沖縄のマンションを査定する時のポイントとは
・間取りの変更がしやすいかどうか
・西陽の入る部屋をチェックする
・外見よりも水回りや設備、腐食などを確認
・物件の周辺環境はしっかり確認
・「契約不適合責任」対策として内部チェックは必須
・室内の印象を良くするため、明るさを意識する
