沖縄では不動産投資が人気ですが、多くの人々が融資を受けて始めますよね。始めて事業用ローンを検討する人々が驚くのは、住宅ローンと事業用ローン（不動産投資ローン）の金利の違いです。
 
そのため、なかには虚偽申告によって住宅ローンで融資を受け、収益物件を購入するケースが見受けられます。住宅ローン「フラット35」の2019年度報告では、何と105件も年間を通して発覚しました。
 
「もしも虚偽申告が発覚したらどうなるのか…」気になりますよね。
 
そこで今日は、全国・沖縄から、不動産投資で虚偽申告を行い、住宅ローンで融資を受けた後、発覚した人々の体験談をお伝えします。
 

沖縄の不動産投資で住宅ローン？
ウソが起こした体験談

2018年前に問題視された「ヤミ民泊」

2011年頃から始まった「民泊ブーム」は、2013年の東京オリンピック誘致決定により、民泊制度に明瞭な法整備がされないまま拍車を掛けました。
 
今では、沖縄の戸建て不動産投資で宿泊施設を提供するサービスの多くは、旅館業許可を得ていたり、民泊としても年間180日以内の営業など、クリアな施設がほとんどです。
 
けれども、この時期には居住目的として借りていた賃貸物件を、民泊施設として又貸し提供していたり、住宅ローンで購入した家で、シェアハウスを営業するなど、さまざまなグレーゾーンの宿泊施設が問題になりました。
 

ちなみに、昔の「民泊」のような「同居型民泊」を今も運用している家はありますよね。
 
このような家では、住まいの床面積1/2以上が居住目的として使用されているのであれば、多くの金融機関で住宅ローン適用の枠内です。（ただし、金融機関によって判断が変わるので、事前に確認をしてください。）
 
このような「グレーゾーン」な民泊の乱立を受け、2018年に民泊新法が施行されました。
 
さらに同時期に、ホテル・旅館業の改正緩和を行い、個人による戸建て住宅を利用した宿泊サービスも「旅館業」としての許可が得やすくなりました。この結果、今ではよりクリアな民泊に変化しています。
 
今回の体験談は、この時期に住宅ローンで購入した家を利用して、シェアハウスを営業していたAさんの体験談です。
 

収益物件での借り入れができない！

グレーゾーンの民泊が横行していた時代には、その界隈も法の境界線が曖昧になりがちだったと、Aさんは言います。「赤信号、みんなで渡れば怖くない」と言う感覚です。
 
Aさんも、中古物件の購入と宿泊施設にするためのリノベーション工事のため、融資を受けることにしました。
 
物件価格は1,800万円、築年数20年超えのボロボロの物件だったため、リノベーションに1,000万円を掛け、諸費用をプラスして3,000万円の融資を受けることを検討します。
 

当時Aさん夫婦は賃貸マンションで暮らしていたため、住宅ローンとしての審査も疑いなく通ってしまいました。
 
Aさん夫婦はもともとアンティーク家具ショップに勤めていたり、奥様もオシャレな雑貨ブランドで働いていたこともあり、中古物件の良さを生かしたヴィンテージ風の趣のあるシェアハウスが仕上がります。
 
すると徐々に注目され始め、ある日新聞の取材を受けることになりました。それを発見して、住宅ローン契約の虚偽申告が表面化しました。
 

住宅ローンで融資を受けた場合、後々の発覚を恐れると、沖縄で不動産投資をして旅館業を始めたとしても、あまり大体的な宣伝が難しくなります。
 
法的に逸脱していることはもちろんのこと、沖縄の不動産投資…、特に旅館業は競合も多いので、宣伝なしには利益も上がりません。堂々と営業をするためにも、金利は安くとも住宅ローンは避けるべきではないでしょうか。
 

「収益併用物件」として住宅ローン融資を受ける

「後々は子どもと同居できる」として、上下階などの二世帯住宅を建て、どちらか一世帯を賃貸住宅として貸し出すケースもありますよね。
 
このような世帯は「収益併用物件」「賃貸併用物件」などと呼ばれ、「床面積の50%以上が自分や家族・親族の居住空間」であることが、「居住目的」の住宅ローンで融資を受ける条件です。
 
Bさんのケースでは「家賃収入で住宅ローンを返すことができたら…」と、一階部分に自分達が住み二階部分を賃貸にした「収益併用物件」として、住宅ローンで融資を受けることにしました。
 
土地を購入しプランニングを進めるなか、Bさんの実母が倒れ要介護状態になったため、同居を余儀なくされます。
 
自分達が新居で暮らすことができなくなり、急遽、上下階とも賃貸として貸し出す「二世帯型のアパート」として建てることに決めました。
 

新居が建った頃には同居生活が始まっていましたが、住民票は二世帯型アパートの住所に移しながら、ローン返済が始まります。
 
その後2年ほどは特に問題なく過ごしていましたが、ある日Bさんに、住宅ローンの担当者から電話が掛かってきました。
 
近くで物件審査要件があったため、「Bさん宅へ挨拶がてら立ち寄ったところ、Bさん家族が住んでいる気配がなかった」と、現在の状況の説明を求める電話です。その後Bさんは、銀行まで来て説明をすることになりました。
 

事業用ローンによる借り換えなので、Aさんと同じく金利は大幅に上がりました。
 
特にフラット35は金利が低く、安定した全期間固定金利が実現する分、政府機関である住宅金融支援機構がバックアップしているので、審査面でも厳しい傾向にあります。
 

いかがでしたでしょうか、今日は全国・沖縄の不動産投資で、虚偽申告により住宅ローンを利用した人々の、発覚した体験談をお伝えしました。
 
今回の体験談では、どちらも借り換えによって問題を解決することができましたが、なかには一括返済ができずに住宅を売りに出したり、競売に出される…、などのケースも聞こえます。
 
一方で建築途中で転勤が決まり、その家を賃貸物件に転用する例では、「金融機関に報告したものの、そのまま住宅ローンの融資を利用できた…。」などの体験談もあるので、まずは融資を受ける金融機関に相談すると良いかもしれません。
 
今回の例がそうであるように、特にメガバンクや政府機関である住宅金融支援機構がバックアップしているフラット35では、より厳しい審査と処置が予想されます。
 
どちらにしても堂々と営業できるよう、法に反れない融資を受けることが、ベストなのではないでしょうか。
 
 

まとめ