全国と同じく、沖縄でも専門の不動産業者へ家の査定をまず依頼して、納得したら売却の仲介を依頼しますよね。この業者に売却の仲介を依頼する時に結ぶ契約が、「媒介契約」です。

ただひと口に「媒介契約」と言っても、いくつかの種類があります。一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約が主な3つの契約形態です。

不動産の売却は一般の人々であれば、そうそうしょっちゅう行うものでもありませんから、「より早い段階で、より高く売却するためには、どの契約を交わしたら良いのか…」迷いますよね。

今回は、沖縄で不動産査定をした後の媒介契約における3つの種類、それぞれの特徴やメリット・デメリットをお伝えします。

 

沖縄の不動産査定☆
専任契約と一般契約どちらを選ぶ？

 

媒介契約って何？

媒介契約を交わすことにより、不動産売買のプロである不動産業者は、委任される形で仲介に入り、売却活動(売りに出す・買い主を探す・交渉など)を行うことができます。

今回は家の売却での媒介契約なので売買の仲介となりますが、この他、アパートなどの貸借契約の仲介でも、交わされるのはこの媒介契約です。

ただ前述したように、この数字は法律で定められた「上限額」なので、業者によって金額は変わります。

仲介手数料の下限は法律で定められていないので、契約を交わしたい時には割合を低くすることもありますし、高くなるかもしれません。

ちなみに、この公式はすぐに上限額を出すことができる「早算式」です。本来は売却した価格を、3つの部分に分けて計算します。

媒介手数料は仲介不動産業者で計算するものですが、上限金額を知っていることで、誠実で安心できる業者を見つけることもできますし、その手数料が高いのか安いのか…、判断しやすくなりますよね。

不当な金額を求められる心配もありません。

 

媒介契約の3つの種類

沖縄では不動産の査定段階では、複数の業者へ依頼する方も多いですよね。実際に客観的に自分の家を評価するためには、いくつか沖縄の不動産業者へ査定依頼をして、その平均値を見ることが役立ちます。

沖縄では不動産業者によって査定額に差があることも、少なくありません。仲介を依頼する場合(買い取りサービスも選択肢にありますが)、あくまでも売却できる予想値ですので、売買契約を交わすまで売却額は未定です。

そのため、「複数の業者と媒介契約を交わしたいけれど…」との相談もあります。実は契約形態によって、複数の業者との契約は可能です。

沖縄の不動産業者からは、査定時に専属契約を提案するケースが多いのではないでしょうか。

業者としては専属契約をより好みますので、仲介手数料が安くなるなど、より好条件で媒介契約を結ぶことができる提案が多いです。

 

一般媒介契約のメリット・デメリット

媒介契約は種類の概要だけを読み進めていくと、複数の業者と契約できて、売却活動を並行できる一般媒介契約は、売り主にとってデメリットがないようにも見えますが、そうでもありません。

業者側の視点で考えてみると、分かりやすいかもしれません。

一般媒介契約の場合、仲介不動産業者の担当者にとっては、せっかく熱心に営業をしても、他の不動産業者で買い手が見つかってしまったら、今までの努力が水の泡…、手数料は0円になってしまいます。

そのためモチベーションが上がりにくいです。これが契約した全ての不動産業者で言えるなら…。どこの業者の担当者も営業の優先順位が著しく下がる可能性が危惧されます。

(※)レインズは「Real Estate Information Networl System」の頭文字を取った言葉です。不動産流通機構を差していて、日本では国土交通大臣が指定しています。

レインズに登録をすると、他の不動産業者が物件情報を閲覧できる点が魅力です。一般媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられていませんが、契約時にレインズへの登録を依頼すると良いかもしれません。

 

一般媒介契約の明示型・非明示型とは？

この一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があります。

基本的にはこの2つの型がありますが、仲介不動産業者としては、自分達以外の契約の有無や他の業者を把握しておきたい…、と考える方が自然ですよね。

そのため一般媒介契約では、①の「明示型」を選ぶパターンが多いです。

 

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、仲介不動産業者を一社だけに絞った形態ですが、この「専任媒介契約」よりも、より厳しいものが「専属専任媒介契約」です。

専任媒介契約は仲介不動産業者との契約は一社に縛るものの、知人・友人など、自分で見つけてきた買い手との売買契約はできます。一方、「専属」専任媒介契約になると、自分でも買い手を見つける・探すことはできません。

そうなると売り主としては、より自由な契約内容が魅力的にも見えますが、仲介不動産業者としては売買ができなければ報酬はゼロです。

そのため担当者のモチベーションも上がり、より営業に力を入れてくれる可能性は高くなります。

ひとつの不動産業者としか関わらなくなるため、売り主としては比較検討がしにくく、その業者を信頼するしかありません。より信頼できる業者を選ぶために、沖縄では不動産査定時に複数に依頼して、判断をするケースが多いです。

専任媒介契約を得るために提案されるサービスには、仲介手数料の値引きの他、買い取り保証、内装のグレードアップ(内覧時の印象を良くするため)などのサービスが見受けられます。

 

 

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で不動産査定を依頼した後、仲介を依頼する時に交わす媒介契約について、3つの種類と特徴についてお伝えしました。

現代は業者の特典やサービスもあり、専属媒介契約が多いです。媒介契約は3カ月ごとに契約をして、その期間内に買い手が見つからない物件は、その時点で延長か解約かを決断します。

良い仲介不動産業者であれば、そのまま契約更新をしてください。

3カ月で買い手が見つかることももちろんありますが、一般的に見ても3カ月～6カ月、条件が良いとは言えない物件については未知数です。

沖縄で不動産査定を依頼した時に、相談に乗ってくれる営業や業者かどうか…、比較検討をしますが、3カ月毎の更新でも再度見直しができます。

まとめ