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沖縄で不動産査定☆築年数の古い家は更地にするべき?


沖縄では不動産査定を検討する方が増えましたよね。ただ、築年数が20年・30年と古くなるに連れ、気になってくるのが「更地にして土地のみ売りに出すべきか」、若しくは「古い家付きで土地ごと売りに出すか」の選択です。

全国的にも沖縄でも、不動産査定では「空き家問題」に該当するような、ボロボロのお家もありますが、悩みどころになるのは築年数は長いものの、人が住むことのできる物件です。

実際に「今、住んでいる」「つい最近まで住んでいた」築年数の古い家の、沖縄での不動産査定が多くなりました。

そこで今回は、沖縄で不動産査定に出す際の相談に多い、築年数の古い家を「更地にすべきか」「家付きで売りに出すか…」それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。

 

沖縄で不動産査定☆
築年数の古い家は更地にするべき?

 

買い手の立場で考えると…


他の国々と比較してみても、日本は新築住宅への信頼が絶大です。平成25年とデータが古くなりますが、国土交通省の「住宅着工統計」によると、中古住宅(既存住宅取引)は16.9万戸で、全体の14.7%にすぎません。

対して2009年のアメリカのデータに目を向けてみると、新築住宅着工戸数は98万戸…、新築住宅取引が55.4万戸に留まるのに対し、515.6万戸の中古住宅が取引され、全体の90.3%にも登ります。

価格の問題もありますが、新築着工戸数よりも中古住宅取引件数が圧倒的に多い傾向は、英国やフランスのデータを見ても明らかです。

(出典:Statistical Abstract of the U.S./アメリカ、コミュニティ・地方政府省/イギリス、運輸・設備・観光・海洋省/フランス)

【 沖縄で不動産査定☆築年数の古い家 】

★ 日本では全国的に最新の住宅設備を選ぶ決め手とする家庭も多く、中古物件でも新築住宅と比べても見劣りしないものであれば、比較的売却もしやすい傾向にあります。

→ 一方で買い手としては中古物件と並行して新築住宅も見学していることが多いので、築10年以上の古い家になると、どうしても見劣りしてしまい売却しにくい点は確かです。

 
一方、沖縄の不動産査定では土地も戸建て売りと比較して、売却しにくい傾向はあります。

ですから、今売却しようしている「土地+家」がどのような状態かを俯瞰して把握し、更地にした場合と家を残した場合とで、それぞれにどのようなメリットデメリットがあるのか…、理解してから判断するとスムーズです。

 

注目され始めた「リノベーション」


ただし2000年代から少しずつ中古市場が活性化しています。都心部では2000年代以降から、マンションでさえ1960年代に建てられた趣のあるマンションを「ヴィンテージマンション」として高値で販売する例も出ているほどです。

【 沖縄で不動産査定☆リノベーション 】

★ 2000年以降から徐々に人気が高まっている購入方法が、ボロ家を購入して大改造する「中古リノベーション」です。

→ 築年数が30年などの古い家を土地ごと購入し、躯体を残して大幅に「改造」するスタイルとなり、「昔ながらの良さを残して住みやすく」オシャレに暮らす人々が増えつつあります。

 
沖縄で不動産査定を検討している方々であれば、例えば昔ながらの赤瓦の家であれば、「古民家風カフェ」として再生したい…、として、敢えて古民家を探す人々もいますよね。

このような方々もいるので、趣のある魅力的な家であれば「敢えて解体せずに残す」方法も一案です。

【 沖縄で不動産査定☆条件良く売却できる家 】

★ 家自体にヴィンテージ感があるなど、趣・魅力のある家であったり、立地が良い場合には、買い手も好条件で購入するケースがあります。

 

更地にして土地を売却

【 沖縄で不動産査定☆更地にするメリット 】

① 売却までの間に駐車場貸しができる

→ 売りに出したとしてもいつ売却できるか分からない一方、所有している限り固定資産税は払い続けなければなりません。そんな時、売りに出しながら駐車場収入を得ることができれば助かります。

② 家付きよりも更地の方が、広い層に向けて営業できる(売却しやすい)

→ 買い手としては、すぐに住宅建設の着工ができる点が魅力です。更地の方が既存の家に惑わされることがないので、家の広さや大きさをイメージしやすい側面もあります。

 
沖縄でも売却まで駐車場へ転用するケースは多いですが、いつ売却が決まるか分からないので、契約者の方々とのトラブルを避けるため、配慮は必要です。

契約時に「特約」として、「売却が決まってから退去までの期間」を設定し、契約書に記載しておくことをおすすめします。

【 沖縄で不動産査定☆更地にするデメリット 】

① 家付きと比べ、解体コストが掛かる

→ ひと口に解体と言っても、木造住宅やRCなど構造や造りもさまざまですので、解体コストも幅が広いです。目安としては、下記を参考にしてください。

・ 木造(坪単価) … 坪単価3~4万円
・ RC(坪単価) … 坪単価5~6万円
・ 鉄骨(坪単価) … 坪単価4~5万円

② 固定資産税が家付きよりも高い

→ 土地に建物が建っていると固定資産税が下記のように安くなります。

・ 敷地面積の200平米まで … (土地評価額の)1/6
・ 敷地面積の200平米以上 … (土地評価額の)1/3

※ ただし駐車場転用のケースでも同じです。

 
ちなみに買い手としては、本来更地を購入しようとする時、電気や水道などのライフラインの整備が気になるところです。

築年数の古い家を解体して更地にした場合には、ライフラインを引いているケースが多いので、価格交渉の場面を考えるとこの点は伝えると良いかもしれません。

 

築年数の古い家付きで土地を売却


築年数の古い家の場合、更地にしてしまうか・そのまま売りに出すか判断の迷うところですが、家付きの大きな特徴は「すぐに住むことができる」点にありますので、古い家であっても「住むことができるかどうか」は大きな判断ポイントです。

仮に「貸し出す」ことを考えた時に「安い家賃で募集すれば、人が入るかどうか…」と、イメージしてみてください。それでも入らないだろうと思うのであれば、更地にした方が売却しやすいかもしれません。

【 沖縄で不動産査定☆古い家付きのメリット 】

① 解体コストの負担なし

→ 家の老朽具合にもよりますが、買い手としてはすぐに住むことができるメリットがある一方、売り手としては前述したような解体コストが掛かりません。 

② 売却が決まってから更地にする 

→ 「更地にして売りに出す/古い家付きで売りに出す」、…この2つの選択肢の他に「売却が決まったら更地にする」方法もあります。

 
②の「売却が決まってから更地にする」方法では、「解体更地渡し」と明記して売りに出し、解体費用は売り値に加算するケースがほとんどです。

売れるかどうか分からないから…」と言う方は、「解体更地渡し」が事前出費もなく、便利ではないでしょうか。

【 沖縄で不動産査定☆古い家付きのデメリット 】

★ 「契約不適合責任」リスク

→ かつては「瑕疵担保責任」として、見えない欠陥(瑕疵)に対して補修・解約・損害賠償責任リスクがありましたが、2020年4月以降は「契約不適合責任」として、契約内容に適合していない瑕疵に対して、売り主は責任を負わなければなりません。

 
基本的には仲介不動産業者の管轄ですが、後々トラブルに見舞われないためにも、2020年4月からの改正内容を理解しておくと安心です。

…このようにデメリットがある一方、住宅が建っていた土地は地盤が固くなっている点は、買い手側にとってメリットでもあります。

住宅を建てる時には事前に地盤調査を行い、地盤が緩いとなると地盤改良を行わなければなりません。

地盤の深度にもよりますが、改良工事には50万円~100万円前後掛かることも多いので、交渉の際にはこの点も付け加えると良いかもしれません。

 

 

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄の不動産査定で相談の多い、築年数の古い家を更地にすべきか、家ごと売りに出すか、…それぞれのメリットとデメリットを俯瞰的に並べ、比較検討がしやすいデータとしてまとめました。

更地にするには解体コストも掛かりますし、まずは家付きで売りに出してみて、難しいようなら更地にしてみる方法も良いかもしれません。本文中にあるように、駐車場に転用するケースも多いですよね。

判断の大きなポイントは、現状で住むことができる家かどうか(賃貸として貸し出すとして、耐えうる物件かどうか)、です。

またヴィンテージ(古民家)として価値がありそうかどうか…、も判断ポイントになりますよね。

物件を俯瞰的に見て、どのような「古家」なのかを判断することで、おのずと答えが見えてくるかもしれません。

沖縄で依頼する不動産査定のポイントは、別記事「沖縄で不動産査定を受ける前に☆賢く売却する基礎知識」や「沖縄で不動産査定☆マンション売却5つの基礎知識」などでもお伝えしていますので、コチラもどうぞご参照ください。

 

まとめ

築年数の古い家、更地・残す、メリットデメリット

・日本ではまだまだ新築住宅が人気
・「中古リノベーション」の考え方もある
・更地にすると売却まで駐車場転用ができる
・更地の方が広い層に売れやすい
・更地の方が固定資産税が掛かる
・更地にするための解体費用が掛かる
・家付きの場合、解体費用が掛からない
・売却が決まってから解体する方法もある
・家を残すことで「契約不適合責任」リスクがある