沖縄では不動産査定を検討する方が増えましたよね。ただ、築年数が20年・30年と古くなるに連れ、気になってくるのが「更地にして土地のみ売りに出すべきか」、若しくは「古い家付きで土地ごと売りに出すか」の選択です。

全国的にも沖縄でも、不動産査定では「空き家問題」に該当するような、ボロボロのお家もありますが、悩みどころになるのは築年数は長いものの、人が住むことのできる物件です。

実際に「今、住んでいる」「つい最近まで住んでいた」築年数の古い家の、沖縄での不動産査定が多くなりました。

そこで今回は、沖縄で不動産査定に出す際の相談に多い、築年数の古い家を「更地にすべきか」「家付きで売りに出すか…」それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。

 

沖縄で不動産査定☆
築年数の古い家は更地にするべき？

 

買い手の立場で考えると…

他の国々と比較してみても、日本は新築住宅への信頼が絶大です。平成25年とデータが古くなりますが、国土交通省の「住宅着工統計」によると、中古住宅(既存住宅取引)は16.9万戸で、全体の14.7%にすぎません。

対して2009年のアメリカのデータに目を向けてみると、新築住宅着工戸数は98万戸…、新築住宅取引が55.4万戸に留まるのに対し、515.6万戸の中古住宅が取引され、全体の90.3%にも登ります。

価格の問題もありますが、新築着工戸数よりも中古住宅取引件数が圧倒的に多い傾向は、英国やフランスのデータを見ても明らかです。

(出典：Statistical Abstract of the U.S./アメリカ、コミュニティ・地方政府省/イギリス、運輸・設備・観光・海洋省/フランス)

 
一方、沖縄の不動産査定では土地も戸建て売りと比較して、売却しにくい傾向はあります。

ですから、今売却しようしている「土地＋家」がどのような状態かを俯瞰して把握し、更地にした場合と家を残した場合とで、それぞれにどのようなメリットデメリットがあるのか…、理解してから判断するとスムーズです。

 

注目され始めた「リノベーション」

ただし2000年代から少しずつ中古市場が活性化しています。都心部では2000年代以降から、マンションでさえ1960年代に建てられた趣のあるマンションを「ヴィンテージマンション」として高値で販売する例も出ているほどです。

 
沖縄で不動産査定を検討している方々であれば、例えば昔ながらの赤瓦の家であれば、「古民家風カフェ」として再生したい…、として、敢えて古民家を探す人々もいますよね。

このような方々もいるので、趣のある魅力的な家であれば「敢えて解体せずに残す」方法も一案です。

 

更地にして土地を売却

 
沖縄でも売却まで駐車場へ転用するケースは多いですが、いつ売却が決まるか分からないので、契約者の方々とのトラブルを避けるため、配慮は必要です。

契約時に「特約」として、「売却が決まってから退去までの期間」を設定し、契約書に記載しておくことをおすすめします。

 
ちなみに買い手としては、本来更地を購入しようとする時、電気や水道などのライフラインの整備が気になるところです。

築年数の古い家を解体して更地にした場合には、ライフラインを引いているケースが多いので、価格交渉の場面を考えるとこの点は伝えると良いかもしれません。

 

築年数の古い家付きで土地を売却

築年数の古い家の場合、更地にしてしまうか・そのまま売りに出すか判断の迷うところですが、家付きの大きな特徴は「すぐに住むことができる」点にありますので、古い家であっても「住むことができるかどうか」は大きな判断ポイントです。

仮に「貸し出す」ことを考えた時に「安い家賃で募集すれば、人が入るかどうか…」と、イメージしてみてください。それでも入らないだろうと思うのであれば、更地にした方が売却しやすいかもしれません。

 
②の「売却が決まってから更地にする」方法では、「解体更地渡し」と明記して売りに出し、解体費用は売り値に加算するケースがほとんどです。

「売れるかどうか分からないから…」と言う方は、「解体更地渡し」が事前出費もなく、便利ではないでしょうか。

 
基本的には仲介不動産業者の管轄ですが、後々トラブルに見舞われないためにも、2020年4月からの改正内容を理解しておくと安心です。

…このようにデメリットがある一方、住宅が建っていた土地は地盤が固くなっている点は、買い手側にとってメリットでもあります。

住宅を建てる時には事前に地盤調査を行い、地盤が緩いとなると地盤改良を行わなければなりません。

地盤の深度にもよりますが、改良工事には50万円～100万円前後掛かることも多いので、交渉の際にはこの点も付け加えると良いかもしれません。

 

 

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄の不動産査定で相談の多い、築年数の古い家を更地にすべきか、家ごと売りに出すか、…それぞれのメリットとデメリットを俯瞰的に並べ、比較検討がしやすいデータとしてまとめました。

更地にするには解体コストも掛かりますし、まずは家付きで売りに出してみて、難しいようなら更地にしてみる方法も良いかもしれません。本文中にあるように、駐車場に転用するケースも多いですよね。

判断の大きなポイントは、現状で住むことができる家かどうか(賃貸として貸し出すとして、耐えうる物件かどうか)、です。

またヴィンテージ(古民家)として価値がありそうかどうか…、も判断ポイントになりますよね。

物件を俯瞰的に見て、どのような「古家」なのかを判断することで、おのずと答えが見えてくるかもしれません。

沖縄で依頼する不動産査定のポイントは、別記事「沖縄で不動産査定を受ける前に☆賢く売却する基礎知識」や「沖縄で不動産査定☆マンション売却5つの基礎知識」などでもお伝えしていますので、コチラもどうぞご参照ください。

 

まとめ