最近、沖縄の住宅ローン選びでは、地銀の商品から探すことが「当たり前」だった時代も終わり、ネット銀行やメガバンク、ネットを介して契約できる、他エリアの地銀まで…、選択肢がグンと広がりましたよね。
 
沖縄でも条件の良い住宅ローン契約ができる、嬉しい変化ではありますが、一方であまりの情報量と数字に、「判断が鈍る！」の声も多いです。
 
そこで今日は、「安全な契約」を主軸として、それぞれの家庭に適した沖縄の住宅ローン選びのポイント、「3つの数字」のひとつ「月々の返済額」についてお伝えします。
 

 

沖縄の住宅ローン選び☆
比較する「月々の返済額」①

 

大切なのは「返済し続けること」

沖縄でも住宅ローン選びの段階になると、金利や総支払い額ばかりを見比べがちですが、重要なポイントは「返済を続けること」です。
 
現代では完済年齢の上限も上がり、完済年齢が80歳を過ぎた年齢でも借り入れができるようになりました。
 
そう考えると40代以降の住宅ローンでは、「返済を続けることができるのか」は、①現役時代と②定年退職後で、安全性を検討しなければなりません。
 

 

そのため、もちろん総支払い額の損得や金利の数字も、比較検討対象なのですが、まずは月々の返済額を確認し、「返済を続けるのに、現実的に可能な数字なのかどうか」が大切です。
 

 

固定金利と変動金利ではリスク対策が違う

この「返済し続ける」ためのリスク対策を考える時、①（全期間）固定金利と②変動金利で対応を考えなければなりません。
 

 

そのため、フラット35を代表とする「全期間固定金利」商品の場合、①ローン返済の持続リスク対策を取るのみです。
 
一方、変動金利は固定金利よりも金利が低い魅力がありますが（2020年5月20日現在)、①ローン返済の持続リスク対策と共に、②金利上昇リスク対策を取る必要があります。
 
ちなみに②金利上昇リスク対策は貯蓄がベストです。
 

 

固定金利のリスク対策

全期間固定金利での、ローン返済の持続リスク対策は、予め月々の返済額を安全な金額に抑えておくことに他なりません。
 
金融機関では「借り入れ可能金額」を設けていますが、これはあくまでも金融機関が決めた金額です。借り入れ側が「安全に返済を続けるための金額」を、自分で計算して決めることこそ、リスク対策に繋がります。
 
もちろん、月々の返済額を見た時に、「返済事故が起きない安全な金額」は家計によって違います。理想は家計簿を付けて判断する方法ですが、一般的な家庭の統計から、下記のような計算式がおすすめです。
 

 

ボーナス払いも可能ですが、何か突然の出来事が起きたときのための補填として、貯蓄に回す方法が得策です。貯蓄が貯まったら繰り上げ返済をして、返済期間を短縮することができます。
 

 

変動金利のリスク対策

一方、変動金利は金利上昇のリスクがあることを意識してください。
 
変動金利の金利上昇リスクに対応するためには、返済が始まると同時に貯蓄を積み重ねて行く方法があります。この場合、「月々の返済額の1/4」が積み立ての目安です。
 

 

ここで驚かれる方も多いかもしれません。
 
月々の返済額を12万円とした場合、リスク対策まで考えると、（全期間）固定金利型で適応する手取り月収は30万円であるのに対し、変動金利型で計算すると、375,000円以上だからです。
 
ただ、それだけ変動金利の金利が上昇しなければ、現在の契約当初数年は、支払い総額が（全期間）固定金利よりも変動金利の方が安くなる傾向にあります。
 
そこで次項では、沖縄で実際に住宅ローンを組んだ時の、それぞれのリスク対策も含めた比較検討シュミレーションを出しましたので、ご参照ください。
 

 

固定金利・変動金利で比較検討

今回は比較検討がしやすいよう、沖縄の住宅ローンのなかでも同じ金融機関(I銀行)の変動金利・（全期間）固定金利で比べてみました。
 
今、沖縄の住宅ローン商品の多くが、①全期間固定金利②選択型固定金利③変動金利で分かれていますが、①全期間固定金利商品のほとんどが、フラット35との提携です。
 
今回の例でも、全期間固定金利の沖縄住宅ローン商品では、フラット35と提携した商品でシュミレーションをしてみました。
 
今回は手取り月収30万円の人が、安全な月々の返済額で借り入れができる金額をシュミレーションしています。月々30万円の手取り月収なので、安全な返済額は12万円/月が目安です。
 

 

…このように見て行くと、「リスク対策」まで考慮した場合には、（全期間）固定金利の方がより安全に多い借り入れができる計算になります。
 

 

変動金利に適したケース

このような事情から、基本的には家計に余裕があるケースで、変動金利を選ぶことが安全だとされてきました。
 
ただ現実的には、固定金利よりも金利が低い商品が多いこと、審査基準が固定金利よりも緩い傾向にあるために、一般家庭でも多く変動金利が用いられています。
 

 

（※）選択型固定金利とは、3年・5年・10年など、契約当初の一定期間のみ固定金利が適用される住宅ローンで、期間が過ぎた時点で再び（その時の金利で）、固定金利か変動金利かを選択します。
 
この選択型固定金利の期間中に再考して、期間が過ぎる頃に見直し・借り換えをする方法も良いかもしれません。
 
 

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いかがでしたでしょうか、今日は沖縄の住宅ローン選びでチェックしたい、「安全な月々の返済額」についてお伝えしました。この数字から比較検討する方法は、統計的に安全な範疇です。
 
それでも契約当初の数年は金利が低い変動金利は魅力ですよね。変動金利を選ぶ時には、よりリスクが少なくなるよう、①5年間ルールと②125%ルールが適用される商品を選んでください。
 
①5年間ルールが適用されれば、5年間は金利の変更なく据え置きです。また②125%ルールがあれば、次回の金利変更の時にも、前回の金額×125%以上の金利上昇がありません。
 
どうぞ賢く、「安全な」住宅ローン選びをしてください。
 

まとめ