沖縄で土地購入前のチェックポイントとは？思いがけず掛かった5つのコスト

・沖縄で土地を購入前のチェックポイントは？
・思いがけず掛かったコストの体験談は？
・沖縄の土地購入で起きたトラブルは？

沖縄で土地購入から始める注文住宅では、専門的な知識がないまま契約を進めると、購入した後で思い掛けない工事費用が次々と掛かった体験談も少なくありません。

「せっかく安い土地だと思って選んだのに！」との声もあるほどです。

本記事を読むことで、失敗談から沖縄で土地を購入する前のチェックポイントが分かり、対策を取ることができます。
どうぞ最後までお読みください。

 

沖縄で土地購入前、5つのチェックポイントとは

◇沖縄ではセットバックなどの確認が必要です

土地価格が高いと言われる沖縄ですが、格安の土地を購入できるケースはあります。
沖縄でも地方に多い格安の土地ですが、購入後に工事費用が掛かった体験談も少なくありません。

沖縄の地方では近郊にスーパーなど商業施設や病院が充実し、ファミリー層でも暮らしやすい立地の土地が安く購入できるケースも多いです。

けれども昔からの街並みが続くエリアの土地は、隣家との幅が狭い環境も少なくありません。

 

沖縄の土地購入：軟弱地盤

◇土地の歴史などから、軟弱地盤の見極めをします

埋め立て地が増えた近年の沖縄では土地の歴史や周辺環境から、地盤調査前でも軟弱地盤かどうか見分けましょう。
過去に池や沼、湖だったり、河川や海岸沿いを埋め立てた土地は、地下に十分な水分を含んでいるため、軟弱地盤の可能性もあります。

＜沖縄の土地購入：軟弱地盤の見極め＞
①地形・土地利用状況	・湿地、後背湿地、河原、三角州（デルタ）、谷底平野など ・標高が他の土地に比べて低い場所 ・水田として利用されている ・過去の土地利用状況を確認 (不動産業者、近隣住民など) ・水にまつわる地名
②古地図・ハザードマップ	[古地図(旧版地形図)] ・旧地名を確認 ・地形の変化を読み解く [ハザードマップ] ・リスク情報 (洪水、土砂災害、高潮、津波) ・地震で液状化が起こりやすい地域
③周辺環境から見分ける	[亀裂] ・コンクリート舗装の亀裂 ・外壁や基礎の亀裂 ・門扉や塀、擁壁の亀裂 [傾き] ・電柱の傾き ・門扉や塀、擁壁の傾き [道路] ・マンホールの出っ張り ・道路が凸凹に波打っている ・亀の甲のような亀裂 ・橋と道路の段差や補修跡
④軟弱地盤だった場合	・補強工事を行う ・地盤補強工事が掛かる [地盤補強工事のコスト] ・地盤の具合による (数十万円～数百万円)

地盤の具合によって、掛かるコストの振り幅は広いです。
住宅用地を購入した場合の費用は数十万円で済むこともあれば、何百万円と掛かる土地もあるでしょう。

 

＜沖縄の土地購入｜検討段階のチェック＞
[方法]	地盤サポートマップ
[HPサイト]	https://supportmap.j-shield.co.jp/

検討段階なら、大まかですがHPのサイトに住所を入れることで、地盤の具合をチェックできます。
本格的に沖縄で土地を購入する時に、改めて有料の地盤調査を行うと良いでしょう。

 

 

 

沖縄の土地購入：車庫の掘り出し

◇道路との高低差がある駐車場(車庫)は、掘り出し工事費が掛かります

沖縄で土地購入を検討する時には、道路と敷地との間に高低差があるかないか…は、チェックした方が良さそうです。

…と言うのも、特に車社会の沖縄では土地購入後に駐車場(車庫)を作る家が多いですよね。ここで「思いがけぬコストが掛かった！」との声が複数ありました。

 

＜沖縄の土地購入：車庫の掘り出し＞
①問題	・道路との高低差がある土地 ・駐車場(車庫)を作る
②工事内容	・土堀り工事
③土堀り工事のコスト	・数十万円が目安 (高低差で振り幅がある)
④注意点	・土の硬さ具合 ・掘り出す量

最近では那覇市など沖縄の都心部では、狭小地の土地購入が増えました。
急な斜面に車を突っ込むような駐車場もあります。
けれども日々の暮らしとなれば、深刻なストレスにもなり兼ねません。

 

また、那覇市近郊などの沖縄の狭小地を土地購入した場合、狭い駐車場の敷地を有効利用するために、二層にできる車庫を作るケースも増えてきました。

 

 

沖縄の土地購入：隣地との境界線

◇隣家と敷地の境界線トラブルがないか、沖縄の土地購入前に確認します

沖縄ではお墓を建てる時の個人墓地で起きやすい「境界線トラブル」ですが、マイホーム建築でも同じです。

土地は個人の所有物なので、土地トラブルが起きると複雑で解決しにくいでしょう。沖縄で土地を購入する契約前に、業者に確認を取っておきます。

＜沖縄で土地購入：境界線トラブル＞
[境界線が曖昧]	・隣接した土地の持ち主も立ち会う ・境界ラインを共有 ・「境界杭」を立てる
[境界線調査]	[一般的な現況測量の相場] …約10万～20万円ほど [境界確定測量の相場] …約35万円～80万円ほど

せっかくのマイホーム建築のなか、余計なトラブルに悩まぬためにも、境界線が曖昧な土地はできれば避けると良いでしょう。

 

【おまけ】埋蔵文化財包蔵地

◇「埋蔵文化財包蔵地」とは、文化財が埋蔵されている可能性のある土地です

沖縄の土地購入はもちろん全国的にも稀なケースですが、「文化財が埋蔵されているかもしれない」となると大変です。

「埋蔵文化財包蔵地(まいぞうぶんかざいほうぞうち)」とは、「地中に埋蔵された状態で発見される文化財」を包蔵する土地や範囲(法律用語)を差し、指定されてしまった場合、発掘作業が行われることになります。

＜沖縄で土地購入：埋蔵文化財包蔵地＞
[指定された場合]	●発掘期間は工事停止 ・どれだけ時間が掛かるか分からない ・停止する意外の選択肢がない
[心配される事柄]	・停止期間の仮住まい費用 ・借入金利が余計に掛かる

一方、もともと希望する土地が埋蔵文化包蔵地だったケースでは、工事を着工する前に自治体(市区町村)へ申請をしてください。

 

沖縄の土地購入：セットバックなど

◇いざ建てる時に条件が課され「思った土地と違った！」と後悔する事例です

沖縄の土地購入で思いがけず掛かった費用の例は以上ですが、土地選びの時点でチェックした項目もいくつかあります。

例えばセットバックとは、新築や建て替えで敷地の後退が義務付けられた土地です。
現代住宅用地は下記のように定められています。

 

沖縄の土地では南部エリアの漁師町、那覇市でも裏側など、今も碁盤の目のように家が並ぶエリアがありますが、このような土地で隣接する道路が幅4mに満たない敷地も多いです。

 

＜沖縄で土地購入：セットバックなど＞
①セットバック	・新築や建て替えで敷地を後退 ・周辺の家もセットバックをしていない (築年数の古い中古住宅など)
②道路拡張工事予定地 (通りを広げる工事)	・古い住宅街に多い ・道を広げる予定区画かを確認 ・周辺の家の様子もチェック
③私道負担の規制	・土地の一部に私道が含まれる ・私道負担金の支払い義務が発生 (所有権、共有部分がない場合)
④隅切りの規制	・住宅の角地 ・道路に面した角を切り取る(道路上にする) ・交差点の見通しを良くする
⑤塀や門の規制	・塀や門を建てることが禁止 ・車や通行人の安全確保

いざ建てる時に、「セットバックの規制によって、思ったよりも家を建てることができる敷地が狭かった！」とならぬよう、注意をしてください。

セットバックも含め道路と土地の規制は複雑に感じる人も多いですよね。
下記コラムで詳しく解説していますので、コチラも併せてご参照ください。

 

まとめ：沖縄では土地購入の前に調査や確認をすると安心です

以上が沖縄で土地を購入する際の注意点ですが、建売住宅や分譲マンションであれば、土地探しをする必要はありません。
土地探しが面倒で、建売住宅を選ぶ方も多いほどです。

また不発弾が全国70%以上を占める沖縄では、土地購入をしたら不発弾探査も済ませると安心でしょう。

2019年6月には糸満市の住宅建て替え工事現場で、250キロ爆弾が発見されました。
これを機に公共工事では不発弾探査が義務化あれています。
2022年1月にも、西原町で250キロ爆弾が発見されました。

戦後77年と言われますが不発弾が爆発した時の威力は変わりません。
不発弾の探査費用は全額補助ですので、沖縄県不発弾等処理事業へ連絡を取ってみてはいかがでしょうか。

 

まとめ

沖縄の土地購入：チェックポイント
・軟弱地盤
・車庫の掘り出し
・隣地との境界調査
[その他]
・セットバック
・私道負担
・道路拡張工事予定
・隅切り
・塀や門の規制
・不発弾探査