沖縄の土地選び☆注意をしたい「道路」との関係性

2019/12/21

沖縄の土地選び☆注意をしたい「道路」との関係性
マイホームの沖縄土地探しは、入居までに行う一連の流れの第一歩…、これから始まるマイホーム計画へのワクワクも重なり、最も楽しい過程ですよね。

また同時に、これからマイホーム計画が進む時期で、あまり知識がないために、沖縄で土地購入をした後でトラブルが生じたり、「そうだったのか!」と、後々悔やむケースも多いです。

これから一生住むマイホームだからこそ、「安いから」と飛びつくのではなく、安いながらも「良い土地」に出会いたいですよね。

そこで今日は、沖縄での土地選びでの体験談を元に、思いがけない規制や縛りなど、気を付けたい「道路と土地の関係性」についてお伝えします。

 

沖縄の土地選び☆
注意をしたい「道路」との関係性

 

道路と住宅地に関わる建築基準法


マイホームのための沖縄での土地選びで、理解しておくと役立つ建築基準法に、「接道義務」があります。

この「接道義務」を満たさなければ、敷地が小さくなったり、どこかの土地の一部を借りる、買うなどの対策を取らなければなりません。そのため、沖縄で住宅用の土地を選ぶ時、道路との関係性をチェックすることは重要です。

【 沖縄の土地選び☆「接道義務」 】

★ 「接道義務」で義務付けられているのは、「敷地の『間口2m以上』が、『幅4m以上』の道路に接していなければならない」と言うものです。

… ですので、幅4m以上の公道が隣接しているのであれば、問題はありません。ここで問題になってくる沖縄の土地は、以下のようなケースとなります。

① 路地よりもより奥まった場所に広がる敷地 … 正式には「路地状敷地」ですが、敷地から道が出る形状から、業界などでは「旗ざお敷地」などと呼びます。

② 隣接する道が、幅4mに満たない敷地 … 幅4mに満たない細い道沿いの敷地でも、家が建たない訳ではありませんが、「セットバック」が必要になる敷地も多いです。

①のケースでは隣接する家々で道を提供する「私道負担」ケースが多いですが、コチラも注意点はいくつかあります。「私道負担」については、後程詳しくお伝えします。

また、②の「セットバック」に関しても次項で詳しくお伝えしますが、古い家を撤去した敷地や、中古物件を買い取って、リノベーション(大幅に建て替える)ようなプランニングをしたケースで起こりがちです。
 

古い家が立ち並ぶ、細い路地沿いの敷地


沖縄の地方で土地探しをすると、細い路地状に碁盤の目のように立ち並ぶエリアも多く見受けますよね。

沖縄でこのようなエリアの土地を購入するなら、道幅が一見して細いので明らかではありますが…、周辺の家々が古い家ばかりであれば、少し注意が必要です。もしかしたら、建て替えが「出来ない」状態なのかもしれません。

【 沖縄の土地選び☆2項道路 】

★ 前項でお伝えした「セットバック」の規制は昭和25年に制定されています。沖縄ではそれ以前にできた古い道に適用した例外として、「2項道路」が多いです。

… 「2項道路」とは昭和25年以前、自動車が頻繁に往復しなかった時代に作られた、幅2.7m以上の道路幅の道で、この道路沿いに家々が隣接して立ち並んでいます。

これは、「昭和25年以前」からできた家々だからこそ現存していますが、現在の法律では不適合なので、許されてはいるものの、実際には「既存不適格建築物」です。

そのために、これから建て替えをしたり、この土地に新築を建てる場合には、道幅2.7m以上4m未満の道に合わせた「接道義務」を果たさなければなりません。

これを「セットバック」と言います。沖縄では土地購入の時以上に、古い中古物件を購入して、撤去したり、リノベーション(大幅なリフォーム)をしようとするケースで良く遭遇する問題です。
 

接道義務を果たすための「私道負担」


「私道負担」は、近くの幅4m以上の道路に間口2mI以上を繋ぐよう、所有物である敷地内に道路を設けた道(私道)を指します。

一軒の家から延びる「旗ざお敷地」だけではなく、大きな敷地を複数の区画で区切ったケースなどでも見受けられます。

この場合、お互いの敷地を出し合った「共同で使う私道」=「共同私道」となるため、トラブルも起きがちです。

このような複数の所有者で出し合う私道負担が生じる可能性がある場合、沖縄で土地購入を検討する時点で、下記の点をチェックしておくと安心です。

【 沖縄の土地選び☆私道負担のチェックポイント 】

① 私道の所有者

… 自分の敷地から私道負担が生じている場合には、自由度が高いですが、他の家の私道の場合には、道路が凸凹でも工事はできないなど、自由度が下がります

・ また「共同私道」の場合には、前の所有者から私道の権利を移すことができない事例もありました。「権利移転」の有無も確認してください。
② 過去のトラブルの有無

… 「共同私道」の場合には、自分の敷地であっても私道部分は共同です。そのため、水道やガス工事が必要でも、他の所有者への承諾が必要になります。

・ なかにはこの承諾を得られなかったケースもあるので、過去のトラブルをチェックしておくと安心です。

③ 私道の使用状況を確認する

… 私道は個人の所有地なので、共同私道であっても自由に利用する住民も見受けられます。

・ もしも購入予定の土地以外の家が、すでに入居している状況であれば、事前に共同私道の使用状況を確認してみてください。

…例えば、共同私道に常に自転車が置かれていたり、子どもの遊び道具がある…、ガーデニングなどをしていて、鉢植えが置いてある…、などなどの様子があれば、その部分はその家の所有物だけに、なかなか苦情がいいにくいかもしれません。

かと言って、公道へ出るために不可欠な道ですから、そのままでは暮らしが不便になりますよね。

このようなトラブルが起きないよう、沖縄で土地選びをしている時点で、周辺をチェックしてから決めることをおすすめします。
 

「私道負担」のメリット


ここまで読んでくると、敷地内に私道負担を持つ物件にはデメリットしかないように思えますが、それだけではありません。

沖縄の高い土地のなか、私道部分を確保しなければならない点は、確かに大きいですが、だからこそのメリットもあります。

【 沖縄の土地選び☆私道負担のメリット 】

① 公道に隣接している沖縄の土地よりも格段に安い

… 私道負担のある沖縄の土地は、その不便さから価格帯が格段に割安です。そのため、敢えてこの土地を選ぶ方もいます。

② 公道に面していないため、静かで安全

… 公道のように多くの人々が行き来することはまず、ありません。利用する家族しか入らないため、不審者はすぐに分かります。

③ 税金の優遇措置がある

… 不動産所得税・固定資産税などの税金が非課税になる沖縄の土地もあり、土地代が割安になると同時に税金の優遇も受けられて、コスト面では大幅な節約をしやすいです。

ただし「私道」ですから、不具合が生じれば家と同じく、自分達で修理修繕をしなければならないケースは多くなります。

共同私道になれば、皆で修繕積立金を積み立てる例が多いですが、なかには出し渋る住民もいて、修理修繕自体が難航することもありますが、それだけにコスト面はかなり格安です。

その反面、後々中古物件(土地)として売却を考えた時は、価格が下がりやすい傾向にあります。
 

角地なら気を付けたい「隅切り」


このような「接道義務」にまつわる道路との関係性の他、角地になると「隅切り」を求められるケースも多いです。

「隅切り」とは、狭い道路で車が曲がりやすいよう、直角の敷地の角を切ることを指します。

【 沖縄の土地選び☆隅切り 】

★ ですので主に対象となるのは、狭い道での角地です。これは規制と言うよりは、それぞれの自治体で進めている方針なので、役所に確認をしてください。

・ 自治体のなかには、この隅切りを義務付けているエリアもありますが、「義務」までは行かず、なかには奨励金や助成金(工事費)を出してくれる自治体もあります。

 

いかがでしたでしょうか、今日はマイホーム建築のために沖縄で土地を選ぶ時、後々のことを考えて、事前にチェックしておきたい「接道義務」と、道路と敷地の関係性についてお伝えしました。

昭和25年以前の道なんて、ほとんどないのでは?」と思う方も多いかもしれません。

けれどもいざ探してみると、「この土地安い!」と思いよくよく内容をチェックしてみたところ…、セットバックが必要な土地であったりするケースも多いです。

本文中でもお伝えしましたが、特に中古物件を購入したい場合、昔ながらの住宅エリアでの、各段に安い物件などは注意をして見てください。

両脇の道がそれぞれセットバックが必要な土地で、セットバックをすることで、住むには敷地が狭くなりすぎるために、「建て替えができない!」なんてことにもなり兼ねません。
 

まとめ

土地選びで注意したい道路との関係性

・住宅地には「接道義務」がある
・昭和25年前の道幅の狭い道路もある
・道幅の狭い道路に面した敷地は一部公道になる
・公道に面していない土地は「私道負担」で道を作る
・共同で私道を作る「共同私道」も多い
・共同私道の場合、所有者の確認をする
・共同私道の場合、所有者同士のトラブルも起きやすい
・私道負担がある土地は各段に割安なことが多い
・私道負担がある土地は税金の優遇措置がある
・細い道の角地など、「隅切り」を求められることもある
・隅切りは自治体で異なり、助成金や奨励金もある

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